Τουριστική κατοικία: Στρατηγική επιλογή ενίσχυσης του ελληνικού τουριστικού προϊόντος (;)

#ΑΥΓΕΡΙΝΟΥ - ΚΟΛΩΝΙΑ ΣΟΦΙΑ , Καθηγήτρια ΕΜΠ
#ΣΠΥΡΟΠΟΥΛΟΣ ΙΩΑΝΝΗΣ , Μηχ/κος Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης, ΥΔ ΕΜΠ

1. Ιστορική εξέλιξη τουριστικής δραστηριότητας
Είναι κοινά αποδεκτό ότι ο τουρισμός αποτελεί ένα από τους κινητήριους μοχλούς ανάπτυξης της οικονομίας παγκοσμίως ενώ λόγω του πολυδιάστατου χαρακτήρα του έχει περιβαλλοντικές, οικονομικές, κοινωνικές, πολιτιστικές και εν γένει χωρικές προεκτάσεις.
Ο ελληνικός τουρισμός αποτελεί μία προσοδοφόρα και ανταγωνιστική δραστηριότητα, η οποία εντάσσεται σε ένα πλέγμα σύνθετο εθνικών και διεθνών παραγόντων, ιδιαίτερα ευαίσθητων στη διεθνή και εθνική οικονομική και πολιτική συγκυρία. (Αυγερινού Κολώνια Σ., 2011)
Ιστορικά, ο ελληνικός τουρισμός αναπτύχθηκε στηριζόμενος κατά κύριο λόγο στο ηλιοτροπικό πρότυπο με τάσεις μαζικού χαρακτήρα στις νησιωτικές και παράκτιες περιοχές. Το πρότυπο αυτό ενισχύθηκε από την αναπτυξιακή πολιτική από την μεταπολεμική περίοδο και μετά μέσω των δημόσιων επενδύσεων (πχ ΞΕΝΙΑ), και την πολιτική επιδοτήσεων διαμορφώνοντας ένα χωρικό πρότυπο τουρισμού με κύριο χαρακτηριστικό του τις άνισες χωρικές κατανομές ασκώντας πιέσεις στις περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος.

Αναλυτικότερα, η επενδυτική πολιτική από τη δεκαετία του ογδόντα και μετά, παρά την αναγνώριση των προβλημάτων και την εισαγωγή νέων στόχων, όπως η διεύρυνση του τουριστικού προϊόντος και η εισαγωγή εναλλακτικών μορφών τουρισμού, δεν κατορθώνει να μεταβάλλει τη χωρική συμπεριφορά του ελληνικού τουρισμού. Συνεπώς και παρά τις απόπειρες να τεθούν εξειδικευμένες χωρικές παράμετροι, ώστε να ελεγχθεί και να περιοριστεί η υπερσυγκέντρωση στην προσφορά τουριστικών καταλυμάτων, στη διαμόρφωση κριτηρίων άμβλυνσης της εποχικότητας και αύξησης της ανταγωνιστικότητας, ο ελληνικός τουρισμός διατηρεί γενικά τα αρχικά χαρακτηριστικά της χωρικής συμπεριφοράς του. Περαιτέρω παρατηρείται αξιοσημείωτη διασπορά, η οποία ενισχύεται από την έλλειψη, σε χωρικό επίπεδο, συντονισμού διαφόρων ευρωπαϊκών πρωτοβουλιών, όπως τα προγράμματα του αγροτουρισμού και σχετικές δράσεις των Περιφερειών. Στην απουσία χωρικού σχεδιασμού της τουριστικής δραστηριότητας οφείλεται επίσης η έντονη ανάμιξή της με περιοχές δεύτερης κατοικίας και της παράλληλης εμφάνισης του φαινομένου της παραξενοδοχίας (Ζαχαράτος Γ., 1988).

Ως εκ τούτου οι επιλογές των αναπτυξιακών πολιτικών, διαμόρφωσαν σταδιακά ένα επενδυτικό πλαίσιο για τον τουρισμό, το οποίο λειτούργησε επιλεκτικά στο χώρο διαμορφώνοντας τουριστικές περιοχές, ανεξάρτητα από κάθε πρόθεση σχεδιασμού του εθνικού χώρου (Κομίλης Π., 1986, Κατοχιανού Δ., 1995). Αποτέλεσμα ήταν η διαμόρφωση ασύμμετρων και άνισων χωρικών κατανομών ανάλογα με την διαθέσιμη προσφορά φυσικών και πολιτιστικών πόρων, που υπερβαίνοντας σήμερα τα όρια της φέρουσας ικανότητας των περιοχών τουριστικού ενδιαφέροντος, ασκούν πιέσεις σε ευαίσθητες (περιβαλλοντικά και πολιτιστικά) περιοχές.

Ο τρόπος λοιπόν, που διαμορφώθηκε η τουριστική δραστηριότητα, συνδέεται με φαινόμενα αστάθειας, άνισων κατανομών στο χρόνο και στο χώρο με τελικό αποτέλεσμα τον κορεσμό και τις πιέσεις στο κοινωνικό, οικιστικό και φυσικό περιβάλλον και προβλήματα υποβάθμισης του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, παρόλο που οι γενικές τάσεις του ελληνικού τουρισμού εμφανίζονται εκ πρώτης όψεως μακροχρόνια αυξητικές.

Σημαντικές είναι οι οικιστικές-πολεοδομικές, περιβαλλοντικές συνέπειες που απορρέουν από τη χωρική συμπεριφορά του ελληνικού τουρισμού ως εξής:
•    Δημιουργία οικιστικών περιοχών χωρίς σχεδιασμό και λειτουργική οργάνωση.
•    Αλλοίωση προϋφισταμένων και συχνά ιστορικών οικισμών.
•    Οικοδόμηση σε ευαίσθητες οικολογικά και πολιτιστικά περιοχές.
•    Αλλοίωση των φυσικών και πολιτιστικών τοπίων.
•    Αλόγιστη υπερεκμετάλλευση και υποβάθμιση των φυσικών τουριστικών πόρων. (Αυγερινού Κολώνια
Σ., 2011)

Ο χώρος λοιπόν αποτελεί πρωταρχικά τον φυσικό αποδέκτη της τουριστικής δραστηριότητας. Σήμερα αναγνωρίζεται επίσης ότι αποτελεί και ουσιώδη μηχανισμό-διαμορφωτή της τουριστικής αγοράς. Υποστηρίζεται έτσι ότι ο τουριστικός χώρος αποτελεί μία σύνθετη έννοια, η οποία διαμορφώνεται (Αυγερινού Κολώνια Σ., 2001) από το τρίπτυχο:
•    Τόποι προέλευσης.
•    Τόποι προορισμού, με τους φυσικούς, πολιτιστικούς πόρους, τους εξοπλισμούς (ανωδομές, υποδομές και ειδικές υποδομές) και τις υπηρεσίες που διαθέτουν.
•    Οικονομικοί και κοινωνικοί μηχανισμοί, οι οποίοι διαμορφώνουν τα κριτήρια    ζήτησης    και προσφοράς, αλλά κυρίως τους όρους διαχείρισης της τουριστικής δραστηριότητας.

Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες διαμόρφωσης του χωρικού προτύπου του τουρισμού αποτελεί το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση τουριστικών καταλυμάτων, που περιλάμβανε ισχυρές δυνατότητες δόμησης (ψηλός ΣΔ, χαμηλές αρτιότητες), χωρίς σχεδιασμό χρήσεων γης, γεγονός που λειτούργησε και λειτουργεί ανταγωνιστικά σε σχέση με τον οργανωμένο ή εντός σχεδίου τουρισμό, συνεργώντας παράλληλα σε μία υποβάθμιση των αντιστοίχων φυσικών πόρων. Στη δεδομένη περίπτωση ένα ατελές και ξεπερασμένο κανονιστικό θεσμικό πλαίσιο δόμησης υποκαθιστά ανεπιτυχώς την πολιτική γης και τον χωροταξικό σχεδιασμό χωρίς κανένα κοινωνικό προσανατολισμό.

Από τη δεκαετία του ογδόντα θεσπίζονται προδιαγραφές και όροι δόμησης για τις ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις (Χατζηνικολάου Ε., 2002). Παρατηρείται όμως ότι δημιουργήθηκαν σοβαρές ανακολουθίες επειδή, παρά τη θέσπιση των νόμων περί βιώσιμης ανάπτυξης των πόλεων και χωροταξίας (Ν. 2508/97, Ν. 2742/99), εμφανίζεται μεγάλη καθυστέρηση στη θεσμοθέτηση χρήσεων τόσο στον αστικό, όσο και εξωαστικό χώρο (Εν.
Δελτίο ΤΕΕ, 2515). Στη συνέχεια της γενικά πλέον αποδεκτής αναγκαιότητας να τεθούν χωρικές προτεραιότητες για το μέλλον του ελληνικού τουρισμού, αλλά και της νομοθετικής υποχρέωσης της χώρας θεσπίζεται στο τέλος της προηγούμενης δεκαετίας το Ειδικό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης για τον Τουρισμό και προωθείται σήμερα από την πολιτεία πιο εξειδικευμένο θεσμικό πλαίσιο (Ν. 4002/11), το οποίο απλοποιεί και επιταχύνει την αδειοδοτική διαδικασία των τουριστικών επενδύσεων. Εξίσου σημαντικές, όχι όμως πάντα προς τη σωστή κατεύθυνση, πρωτοβουλίες για τη νέα χάραξη τουριστικής στρατηγικής πολιτικής που αναμένεται να αμβλύνει τα προβλήματα που απορρέουν από το υπάρχων διαμορφωμένο τουριστικό προϊόν. Αν και ο ρόλος των πολιτικών ανάπτυξης δεν απαιτεί να δίνουν χωρικές λύσεις, ωστόσο οι λειτουργίες που αναπτύσσονται λόγω του τουρισμού καθιστούν μια προσέγγιση πολυδιάστατη αναγνωρίζοντας τις αλληλεπιδράσεις και τις αλληλοσυσχετίσεις μεταξύ παραγωγικών, κοινωνικών και περιβαλλοντικών παραγόντων.

Εν κατακλείδι, είναι αναμενόμενο ότι η έλλειψη μέσο- μακροπρόθεσμου στρατηγικού σχεδιασμού δεδομένης της άναρχης εκμετάλλευσης τόσο του φυσικού όσο και του δομημένου περιβάλλοντος καθιστά σαφές ότι το ανταγωνιστικό μας πλεονέκτημα έχει τεθεί σε κίνδυνο και μπορεί να ανατραπεί, δημιουργώντας αρνητικό επενδυτικό περιβάλλον. Στο προαναφερθέν περιβάλλον καλείται να εφαρμοστεί η ανάπτυξη τουριστικής κατοικίας, η οποία αναμένεται να αποτελέσει εθνική αναπτυξιακή προτεραιότητα στο μέλλον, δημιουργώντας την ανάγκη επιστημονικής διερεύνησης του συγκεκριμένου αντικειμένου.

2. Ν. 4002/2011 - Αποδελτίωση
Μέχρι πρόσφατα η έννοια της τουριστικής κατοικίας συναντάται στο νομοθετικό πλαίσιο με αποσπασματικότητα και έλλειψη μιας ολοκληρωμένης πολιτικής, η οποία θα διαχειρίζεται τον συντονισμό και την συνεργασία των συντελεστών που παρεμβαίνουν στα ζητήματα του χώρου. Στην κατεύθυνση αυτή θεσπίστηκε από την πολιτεία εξειδικευμένο θεσμικό πλαίσιο, το οποίο απλοποιεί και επιταχύνει την αδειοδοτική διαδικασία για τις συγκεκριμένες τουριστικές επενδύσεις. Ο νέος Ν. 4002/2011 με τίτλο: "Τροποποίηση της συνταξιοδοτικής νομοθεσίας του Δημοσίου - Ρυθμίσεις για την ανάπτυξη και τη δημοσιονομική εξυγίανση - Θέματα αρμοδιότητας Υπουργείων Οικονομικών, Πολιτισμού και Τουρισμού και Εργασίας και Κοινωνικής Ασφάλισης", καθορίζει τους όρους και τις προϋποθέσεις δημιουργίας σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, απόσυρσης παλαιών ξενοδοχείων, αλλά και χωροθέτησης Περιοχών Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ). Επιγραμματικά, με βάση το νέο νόμο 4002/2011 καθορίζονται κυρίως οι κανόνες για:
•    Την ανάπτυξη της τουριστικής κατοικίας στην Ελλάδα.
•    Την απόσυρση και την κατεδάφιση των παλαιών τουριστικών καταλυμάτων.
•    Τη δημιουργία νέων Περιοχών Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης (ΠΟΤΑ).
•    Την απλοποίηση και επιτάχυνση της αδειοδοτικής διαδικασίας για το σύνολο των τουριστικών επενδύσεων.

Ειδικότερα, ο νόμος αυτός εισάγει την τουριστική κατοικία με τη μορφή σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων (mixed use resorts), οι οποίες θα μπορούν να αναπτύσσονται σε εκτάσεις τουλάχιστον 150 στρεμμάτων, σε συνδυασμό με ξενοδοχεία 4 ή 5 αστέρων, σε ποσοστό έως 30% της συνολικά δομούμενης επιφάνειας. Το συνολικό εμβαδόν της ξενοδοχειακής εγκατάστασης δεν θα μπορεί να είναι μικρότερο από 50.000 τ.μ. του συνολικού συντελεστή δόμησης (εκτός σχεδίου-- εκτός από την Κρήτη, Κέρκυρα και Ρόδο) ενώ τέτοιος περιορισμός δεν ισχύει εντός σχεδίου.

Με τις διατάξεις του νέου νόμου, στον ορισμό περί σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, ξεκαθαρίζεται το μέγιστο ποσοστό των δυνάμενων να μεταβιβασθούν ή εκμισθωθούν μακροχρονίως, τμημάτων του σύνθετου τουριστικού καταλύματος, και το κανονιστικό πλαίσιο που διέπει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών, αλλά και τη λειτουργία του όλου συγκροτήματος.

Παράλληλα, αποσαφηνίζεται , ειδικώς για τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, το πολεοδομικό καθεστώς που τα διέπει και ιδίως ο συντελεστής δόμησης που είναι ενιαίος για το σύνολο του σύνθετου τουριστικού καταλύματος και λίγο μικρότερος (0,15) από αυτόν που ισχύει σήμερα για τις τουριστικές εγκαταστάσεις εκτός σχεδίου (0,20). Επίσης, καθιστούν πολύ πιο δύσκολη την αυθαίρετη δόμηση, λόγω των μεγαλύτερων περιθωρίων ελέγχου στις μεγάλες αναπτύξεις.

Αξιοσημείωτη η αναφορά περί κατεδάφισης παλαιών τουριστικών καταλυμάτων, η οποία θα συνδυάζεται με πολεοδομικά κίνητρα για την ανάπλαση και τη συνολική αναβάθμιση του άμεσου περιβάλλοντος υποδοχής τους. Τα τουριστικά καταλύματα που θα υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή θα πρέπει να έχουν ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια και να έχουν λειτουργήσει για χρονική περίοδο μεγαλύτερη των 15 ετών και να μην έχουν λάβει για χρονική περίοδο μεγαλύτερη των 10 ετών οποιαδήποτε κρατική ενίσχυση. Συγκεκριμένα, προβλέπεται η επιβολή ειδικού τέλους επιβάρυνσης του περιβάλλοντος, η οποία προκαλείται από την εγκατάλειψη υφιστάμενων εντός ή εκτός σχεδίου παλαιών τουριστικών καταλυμάτων. Τα ποσά αυτά θα αποδίδονται στο Πράσινο Ταμείο και θα διατίθενται για προγράμματα και δράσεις περιβαλλοντικής αποκατάστασης και προστασίας χώρων με ιδιαίτερη πολιτιστική, τουριστική και ιστορική σημασία.

Η οριοθέτηση των ΠΟΤΑ θα γίνεται πλέον με προεδρικό διάταγμα, το περιεχόμενο του οποίου προσδιορίζεται με σαφήνεια στο νόμο, ενώ παραλλήλως προβλέπεται ότι ο καθορισμός περιοχής ως ΠΟΤΑ πρέπει να αποτελεί οπωσδήποτε αντικείμενο προηγούμενης Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης (Σ.Π.Ε).

Όσον αφορά στην αδειοδοτική διαδικασία των τουριστικών επενδύσεων, οι ρυθμίσεις για την επίσπευσή της ολοκληρώνονται με τρεις σημαντικές θεσμικές ρυθμίσεις:
α) την ίδρυση Ειδικής Υπηρεσίας Προώθησης Τουριστικών Επενδύσεων στον ΕΟΤ, που θα λειτουργεί ως «υπηρεσία μιας στάσεως» για τη διευκόλυνση των τουριστικών επενδύσεων
β) την ίδρυση αυτοτελούς πολεοδομικού γραφείου στον ΕΟΤ, το οποίο θα επιλαμβάνεται της έκδοσης και αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών για τις μεγάλες ή σύνθετες τουριστικές επενδύσεις και
γ) τη σύσταση Κεντρικής Συντονιστικής Ομάδας για τις τουριστικές επενδύσεις με εκπροσώπους των υπουργείων Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Πολιτισμού και Τουρισμού.

Με την ισχύ του νέου αυτού νόμου, επιδιώκεται από την πολιτεία η τουριστική κατοικία να αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο της πολιτικής για τον τουρισμό επιτυγχάνοντας τους δυο στρατηγικούς στόχους, όπως αναφορικά: α) τη προσέλκυση επενδύσεων, με στόχο την ανάταξη της εθνικής οικονομίας, β) την αναδιάρθρωση του εγχώριου τουρισμού σε ένα μακροπρόθεσμα βιώσιμο και ανταγωνιστικό πλαίσιο, με στόχο την παραγωγή πλούτου και τη διασφάλιση ποιοτικών θέσεων εργασίας στο κλάδο.

Επιδιώξεις, στόχοι και κατευθύνσεις βέβαια, οι οποίες μέσα από τις διατάξεις του συγκεκριμένου νόμου δεν θα καταφέρουν να υλοποιηθούν. Και αυτό διότι, δίδεται μεγαλύτερο βάρος στη διευκόλυνση των επενδύσεων και στη μεγέθυνση του τουρισμού, παρά στην ενσωμάτωση των αρχών της βιώσιμης ανάπτυξης και της ορθολογικής χωροταξικής οργάνωσης.

3.    Τουριστική Κατοικία - Ορισμός
Η τουριστική κατοικία αποτελεί μία κοινωνική και οικονομική ανάγκη, η οποία προκύπτει από το ενδιαφέρον του χρήστη να ζει για ένα μεγάλο μέρος του χρόνου σε έναν προορισμό διαφορετικό από τον τόπο της μόνιμης κατοικίας του και ο οποίος κατά τεκμήριο διαθέτει καλύτερες κλιματολογικές συνθήκες. Προς το παρόν, η ανάγκη αυτή φαίνεται να αντιμετωπίζεται στην Ελλάδα, είτε με την παραγωγή τουριστικής κατοικίας ως αναπόσπαστο τμήμα των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων, είτε με την υλοποίηση αυτόνομων επενδύσεων, σε οργανωμένα οικιστικά συγκροτήματα, χωρίς την συνύπαρξη ξενοδοχειακών μονάδων σε αυτά.

Η πρώτη περίπτωση αποτελεί για ορισμένους τον ορθότερο τρόπο κάλυψης αυτής της ανάγκης διότι επιτυγχάνεται η τόνωση της τουριστικής ζήτησης και η εξάλειψη της εποχικότητας. Αντιθέτως, η παραγωγή τουριστικής κατοικίας ως αυτοτελής και ανεξάρτητη οικιστική μονάδα, χαρακτηρίζεται αμιγώς ως προϊόν του real estate, με οικονομικά αποτελέσματα μόνο στη φάση κατασκευής και πώλησής του και με αρνητικές επιδράσεις στον ξενοδοχειακό κλάδο και την κατανάλωση τουριστικών πόρων.

Παράλληλα ελλοχεύει ο κίνδυνος ταύτισης της τουριστικής κατοικίας με την παραθεριστική /δεύτερη κατοικία, η οποία δεν δημιουργεί προστιθέμενη αξία στον τόπο υποδοχής, καθώς πρόκειται για μια εφ' άπαξ διαδικασία, με τα οφέλη να εμφανίζουν μικρή διάχυση στην τοπική κοινωνία και τις επιπτώσεις να αποκτούν τελικά μη αναστρέψιμα χαρακτηριστικά.

Επιπρόσθετα, η διεθνής εμπειρία που προκύπτει από τη διερεύνηση της ανάπτυξης της τουριστικής κατοικίας στην Ισπανία, δεν στοιχειοθετεί σημάδια αισιοδοξίας ως προς τα αναμενόμενα αποτελέσματα μιας αντίστοιχης εξέλιξης στην Ελλάδα, καθώς αξιόλογοι και εκτεταμένοι τουριστικοί πόροι καταναλώθηκαν σε τέτοιο βαθμό ώστε τελικά η μελλοντική δυνατότητα τουριστικής επαναξιοποίησης τους περιορίστηκε ή και σε περιπτώσεις ματαιώθηκε.

4.    Ποιοι είναι οι εν δυνάμει επενδυτές;
Η πώληση τουριστικών κατοικιών πραγματοποιείται προς τους ενδιαφερόμενους αγοραστές, οι οποίοι στην Ευρώπη προέρχονται από τις δυτικές και βόρειες χώρες της. Το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γερμανία και οι Σκανδιναβικές χώρες κατέχουν μεγάλο μερίδιο της αγοράς. Πρόκειται για χώρες, όπου το βιοτικό επίπεδο είναι σχετικά υψηλό και οι κάτοικοί τους επιθυμούν την απόκτηση δεύτερης κατοικίας σε περιοχές με πιο εύκρατο κλίμα, με σημαντικά φυσικά και πολιτιστικά αξιοθέατα και ποιότητα στο φυσικό περιβάλλον.
Αναλυτικότερα, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές, κατά ένα μεγάλο ποσοστό, είναι σε ηλικία συνταξιοδοτήσεως, οι οποίοι επιθυμούν να διαβιούν στην χώρα, είτε όλο το χρόνο είτε μέρος αυτού. Από αυτούς, αρκετοί αγοράζουν την τουριστική κατοικία με σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Μία άλλη μερίδα αγοραστών ενδιαφέρεται καθαρά για επενδυτικούς λόγους. Οι συγκεκριμένοι είτε πρόκειται να παραχωρήσουν την κατοικία για μίσθωση, είτε αποσκοπούν στην μελλοντική μεταπώλησή της. Η προαναφερθείσα πληθυσμιακή μερίδα αγοραστών (ηλικία συνταξιοδότησης) είναι υπολογίσιμη, διότι μικρότερης ηλικίας άτομα δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα. Επιπρόσθετα, η ηλικιακή αυτή ομάδα αναμένεται να αυξηθεί κατά ένα σημαντικό ποσοστό, τις επόμενες δεκαετίες, διότι θα είναι σε ηλικία συνταξιοδοτήσεως οι άνθρωποι που γεννήθηκαν κατά τα χρόνια μετά το δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο, όταν οι γεννήσεις ήταν σημαντικά αυξημένες.

Από τους εν δυνάμει επενδυτές, η πλειοψηφία ενδιαφέρεται για τουριστική κατοικία κοντά στη θάλασσα, σε περιοχές κοντά σε υποδομές με αθλητικές δραστηριότητες (γήπεδα γκολφ, θαλάσσιες δραστηριότητες κα), σε περιοχές με λουτρά, εγκαταστάσεις θαλασσοθεραπείας και αναζωογονήσεως και σε περιοχές με παραδοσιακούς οικισμούς. Κοινό χαρακτηριστικό αποτελεί η ευκολία και η συνέπεια πρόσβασης στις περιοχές αυτές, καθώς και η προσφορά σε ικανοποιητικό επίπεδο κοινωνικών παροχών (αναγκαίες υγειονομικές υπηρεσίες, δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης κα).

Οι αγοραστές αναζητούν συνήθως περισσότερο την ποιότητα στην κατοικία που αγοράζουν παρά την οικονομία και ενδιαφέρονται παράλληλα για την ομαλή προσφορά υπηρεσιών μετά την πώληση, όπως συντήρηση και φύλαξη του ακινήτου.

H παραγωγή τουριστικής κατοικίας λοιπόν, αναμένεται να αποτελέσει εθνική αναπτυξιακή προτεραιότητα στο μέλλον, ωστόσο παραμένει ακόμη ασαφής η σχέση τουρισμού και τουριστικής κατοικίας. Το φαινόμενο αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς καταγράφεται σαφής τάση ζήτησης οργανωμένης τουριστικής κατοικίας και εμφανίζεται σημαντική δραστηριότητα παραγωγής και προσφοράς της.
Για την ορθότερη υποστήριξη της διερεύνησης της ασαφούς αυτής σχέσης λοιπόν και την τεκμηρίωσή της, κρίθηκε σκόπιμο να αναλυθούν και να αξιολογηθούν οι παράγοντες της τουριστικής ζήτησης και προσφοράς, που διαμορφώνουν το εν λόγω τουριστικό πρότυπο.

5. Η ζήτηση για τουριστική κατοικία
Τα τελευταία έτη η ζήτηση για αγορά τουριστικής κατοικίας στη Μεσόγειο είναι υψηλή και ιδιαίτερα ελκυστική. Εκτιμάται ότι περισσότεροι από ένα εκατομμύριο Ευρωπαίοι θεωρούν την Ελλάδα ως υποψήφιο προορισμό τουριστικής κατοικίας, αυξάνοντας τις προσδοκίες της χώρας για έσοδα ύψους 150 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου το 70% του ΑΕΠ. Τα ταξίδια σε τουριστική κατοικία αποτελούν τον τέταρτο, κατά σειρά σπουδαιότητας, λόγο για τον οποίο ταξιδεύουν οι Ευρωπαίοι, μετά το «ήλιος - θάλασσα», την «περιήγηση» και το «city break» και κατά συνέπεια η πολιτεία θεωρεί πως πρέπει να της δοθεί αντίστοιχη αναπτυξιακή προτεραιότητα. Σύμφωνα με μελέτη του ΣΕΤΕ το 2009 τα ταξίδια προς τουριστική κατοικία στην Ευρώπη κάλυψαν ποσοστό 10% (38.800 ταξίδια) στο σύνολο του εξερχόμενου τουρισμού (393.392 ταξίδια). (ΣΕΤΕ, 2010)

Πίνακας 1: Εξερχόμενος από Ευρώπη τουρισμός: ταξίδια (000) προς τουριστική κατοικία, 2009

   

Πηγή: ΣΕΤΕ, 2010, επεξεργασία στοιχείων UNWTO, (2009) World Travel Monitor
Η τουριστική κατοικία στην Ελλάδα θα οδηγήσει σε επενδύσεις ύψους 2 δισ. ευρώ τον χρόνο. (Πουτέτση Χ., 2011)

Η διεθνής οικονομική συγκυρία ωστόσο δεν επιβεβαιώνει τις προαναφερθείσες προσδοκίες, οι οποίες διατυπώνονται στην πλειοψηφία τους από συγκεκριμένους επιχειρηματικούς κύκλους και υιοθετούνται άρρηκτα και άκριτα από την πολιτεία.

Η Ελλάδα παρουσιάζει μια ρευστή, αβέβαιη εικόνα της οικονομικής της κατάστασης στο εξωτερικό, η οποία ενισχύεται και με την αβεβαιότητα του τραπεζικού - δανειοληπτικού της συστήματος, αποθαρρύνοντας έτσι σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον. Ακόμα κι αν η οικονομία σταθεροποιηθεί, η ισορροπία στην αγορά κατοικίας θα καθυστερήσει περισσότερο αφού η εμπειρία της κρίσης θα καταστήσει ακόμα και εκείνους που έχουν την οικονομική δυνατότητα ιδιαίτερα επιφυλακτικούς απέναντι στην συγκεκριμένη αγορά. Το ψυχολογικό πλήγμα που έχει δεχτεί η αγορά στο τέλος θα αποδειχθεί πολύ πιο ισχυρό σε σχέση με την υποχώρηση των τιμών και το «πάγωμα» των συναλλαγών.

Η έλλειψη κατάλληλων αναπτυξιακών και θεσμικών εργαλείων, η απουσία ενός χωρικού σχεδιασμού του τουρισμού, στρατηγικού χαρακτήρα καθώς και η πολυνομία και το μη ξεκάθαρο πολεοδομικό καθεστώς συντελούν στην πτώση της ζήτησης για τουριστική κατοικία.

Σε συνδυασμό δε με τα χρόνια προβλήματα, όπως η έλλειψη αξιόπιστων υπηρεσιών πληροφόρησης για την εγχώρια αγορά, οι φτωχές υποδομές σε κοινωνικές παροχές και εξυπηρετήσεις, η δυνατότητα εύκολης και συνεπής πρόσβασης, το αυξημένο κόστος μετάβασης, η ανυπαρξία ενός σχεδίου που να επιτρέπει γρήγορες διαδικασίες αδειοδότησης καθώς και η γραφειοκρατία απομακρύνουν την υπολογίσιμη αυτή δύναμη από τη
χώρα μας.

Επιπλέον, η έλλειψη ανάπτυξης δραστηριοτήτων που εξυπηρετούν τους χρήστες καθ' όλη τη διάρκεια του έτους και η μη επαρκής προσφορά διαφοροποιημένου προϊόντος (τουριστικές κατοικίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, ορεινές περιοχές κα) δύναται να πλήξουν τη ζήτηση για τουριστική κατοικία.

Η έλλειψη εθνικού κτηματολογίου (ελλιπής πληροφόρηση για την ιδιοκτησία της γης) και ο παρατηρούμενος πολύ-τεμαχισμός της ιδιοκτησίας καθώς και οι χρονοβόρες διαδικασίες διασαφηνίσεων και οι πιθανές διεκδικήσεις ιδιοκτησίας από άλλους φερόμενους ως δικαιούχους δημιουργούν αβεβαιότητα στο επενδυτικό κοινό για τη διαμόρφωση της μελλοντικής αξίας της επένδυσής του.

Η αυξημένη προσφορά τουριστικών κατοικιών ως αποτέλεσμα της μεγάλης ανοικοδόμησης των προηγούμενων ετών συνετέλεσε στη δημιουργία αξιόλογου αποθέματος νεόδμητων ακινήτων, το οποίο αναστέλλει την τελική επιλογή του αγοραστικού κοινού για τουριστική κατοικία και απαξιώνει την επένδυση. Ακόμη ένα αρνητικό στοιχείο στην επιλογή τουριστικής κατοικίας αποτελούν οι υψηλές τιμές πώλησης σε σχέση με τον ανταγωνισμό, η έντονη φορολογία ακινήτων, το μη έφορο κλίμα συναλλαγής, μεταβίβασης και το καθεστώς χορήγησης Βίζα.

Επιπλέον, όπως τονίζουν στελέχη εταιρειών που δραστηριοποιούνται στο real estate, πρόβλημα προκαλείται και από την έλλειψη επαρκούς γνώσης και εμπειρίας των μεσιτών, με ξεκάθαρη την ανάγκη για ορθότερη εκπαίδευση και κατάρτιση αυτών και την ποιοτική τους στροφή σε «πωλητές εμπειριών».

Στο δια ταύτα, σύμφωνα με μετριοπαθείς υπολογισμούς, οι αγορές τουριστικών κατοικιών από ξένους επενδυτές ήταν τουλάχιστον κατά 40% λιγότερες στο τέλος του 2009 σε σύγκριση με την προηγούμενη χρονιά. Η τάση αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία που αφορούν την εισαγωγή κεφαλαίων για επενδύσεις στα ακίνητα, τα οποία στη διάρκεια του τέλους του 2009 δεν υπερέβησαν τα 67 εκατ. ευρώ, έναντι 110 εκατ. ευρώ στο τέλος του 2008. Από την πλευρά τους, οι επαγγελματίες (κατασκευαστές και μεσίτες) που δραστηριοποιούνται σε τουριστικές περιοχές κάνουν λόγο για πτώση των αγορών από αλλοδαπούς, που έχει φτάσει μέχρι και τον Ιανουάριο του 2010 σε επίπεδα από 45 - 55%. (http:/ / www.xe.gr, 2010)

6. Η προσφορά για τουριστική κατοικία
Κάθε άλλο παρά σύμπτωση, λοιπόν, αποτελεί το γεγονός ότι επενδυτικές πρωτοβουλίες επεκτείνονται στην προσφορά της τουριστικής κατοικίας. Στην Ελλάδα η προσφορά τουριστικής κατοικίας γίνεται από ιδιώτες, συνεταιρισμούς ή κατασκευαστικές εταιρείες, στο μεγαλύτερο μέρος τους ελληνικών συμφερόντων. Ο συνολικός αριθμός έργων μεγάλου μεγέθους παραμένει μικρός, λόγω κυρίως προβλημάτων στο θεσμικό πλαίσιο, καθιστώντας παράλληλα δύσκολη και τη διείσδυση ξένων επενδυτών στην συγκεκριμένη αγορά. Τα μεγαλύτερα ποσοστά προσφοράς απαντώνται σε περιοχές που τα προηγούμενα χρόνια υπήρξε οικοδομικός οργασμός, όπως η Κρήτη, οι Κυκλάδες, τα νησιά του Ιονίου, η Πελοπόννησος και η Χαλκιδική.

Ακόμα και σήμερα, η προσφορά τουριστικής κατοικίας υλοποιείται άναρχα, διασκορπισμένα στον χώρο, χωρίς προδιαγραφές και πολλές φορές παράνομα με κατατμήσεις και υπερβάσεις που συνεπάγονται μελλοντικά προβλήματα στους αγοραστές. Έτσι, ελλοχεύει ο κίνδυνος δυσφήμισης του συγκεκριμένου προϊόντος πριν προλάβει να αναπτυχθεί στη χώρα μας, αν δεν εφαρμοστεί κατά γράμμα το αντίστοιχο θεσμικό καθεστώς. Το αδιάθετο απόθεμα κατοικιών υπολογίζεται ότι φθάνει σήμερα τις 60.000 κατοικίες. Υπογραμμίζεται δε ότι περισσότερα από 50.000 σπίτια ενοικιάζονται μέσω διαδικτυακών τόπων, χωρίς να δηλώνονται και να αποδίδονται φόροι, καθώς η εκμίσθωση έχει αντικαταστήσει την αγορά τουριστικής κατοικίας. Αντιστοίχως, σημειώνεται ότι από πρόσφατα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στη HOTREC περισσότερα από δύο εκατομμύρια σπίτια διατίθενται ως παραθεριστικές ή τουριστικές κατοικίες σε χώρες στη λεκάνη της Μεσογείου. 

Ειδικότερα στην Ισπανία έχουν ήδη πουληθεί δύο εκατομμύρια τουριστικές κατοικίες, ενώ έχουν μείνει απούλητες περίπου 600.000 και με τις τραπεζικές δυνατότητες να στενεύουν, έχουν εμφανιστεί τάσεις σταθεροποίησης ή και πτώσης στην προσφορά τουριστικής κατοικίας. (Πουτέτση Χ., 2011)

Από έρευνα, που πραγματοποιήθηκε στα πλαίσια του Εργαστηρίου Χωροταξίας και Οικιστικής Ανάπτυξης ΕΜΠ καταμετρήθηκαν 45 ιδιωτικά προγράμματα παραγωγής τουριστικής κατοικίας, τα οποία πραγματοποιούνται σε κατ' εξοχήν τουριστικές περιοχές της χώρας και κατά προτίμηση στο νησιωτικό χώρο.

. Τουριστική κατοικία: Στρατηγική επιλογή ενίσχυσης του ελληνικού τουριστικού προϊόντος (;)
Η ανάπτυξη τουριστικής κατοικίας πρέπει να σεβαστεί τις ιδιαιτερότητες και την κλίμακα του κάθε γεωγραφικού χώρου και ιδιαίτερα του νησιωτικού και του παράκτιου χώρου, και τα χαρακτηριστικά του κάθε οικισμού, στο πλαίσιο του οποίου πιθανόν να αναπτύσσεται.

Οι στόχοι της στρατηγικής ανάπτυξης της τουριστικής κατοικίας θα πρέπει να είναι συγκεκριμένοι, ποιοτικά και ποσοτικά, στη βάση ενός ξεκάθαρου μεσοπρόθεσμου και μακροπρόθεσμου σχεδιασμού. Θα πρέπει να στηρίζονται: α) σε ήπια και όχι επιθετική πολιτική άμεσα, ώστε τα συμπεράσματα που θα προκύψουν από την πρώτη φάση εφαρμογής να αξιοποιηθούν στις επόμενες φάσεις ανάπτυξης, β) στη θεώρηση της τουριστικής κατοικίας ως ένα υποβοηθητικό τουριστικό προϊόν και όχι το κυρίαρχο μέσο ενίσχυσης του ελληνικού τουριστικού προϊόντος, γ) στη θεώρηση της τουριστικής κατοικίας όχι ως το τουριστικό προϊόν του real estate αλλά ως ένα αυτοτελές εργαλείο του, δ) στη δημιουργία ανταγωνιστικής τουριστικής κατοικίας με υψηλές προδιαγραφές και ποιοτικές κατασκευαστικές απαιτήσεις, ε) στην προστασία του περιβάλλοντος και τη διατήρηση της ταυτότητας των τόπων υποδοχής της, στ) στη συμπληρωματικότητα και τη σύνθεση ποικίλων μορφών τουρισμού και ζ) στην άμεση εφαρμογή του χωροταξικού σχεδιασμού για τον τουρισμό, ο οποίος οφείλει να αναθεωρηθεί προς την ορθή κατεύθυνση και να είναι επιστημονικά τεκμηριωμένος.

Η πολιτική ανάπτυξης τουριστικής κατοικίας απαιτείται να προσλάβει στρατηγικό χαρακτήρα. Αναζητείται δηλαδή μία πρόταση συμμετοχικού ορθολογικού και διαδραστικού χωρικού σχεδιασμού στη βάση των αρχών της βιώσιμης ανάπτυξης της τουριστικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με τις αρχές αυτές θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στην ποιότητα έναντι της ποσότητας, στο σεβασμό του φυσικού περιβάλλοντος, στη διάσωση και προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς, στην προώθηση των αναγκαίων τεχνολογικών εκσυγχρονισμών. Βασική προϋπόθεση επιτυχίας για τον στόχο αυτό αποτελεί ο συντονισμός των ποικίλων δρώντων συντελεστών και φορέων.

Θα πρέπει να καθιερωθεί σαφής διάκριση χρήσης μεταξύ τουρισμού-τουριστικών εγκαταστάσεων και ιδιωτικού παραθερισμού-παραθεριστικής ή /και μόνιμης κατοικίας, για πολεοδομικούς όσο και για δημοσιονομικούς και χρηματοοικονομικούς λόγους.

Θα πρέπει να αρθεί κατηγορηματικά η δυνατότητα μαζικής παραγωγής τουριστικής κατοικίας και επειδή παρ έχεται ταυτόχρονα και η δυνατότητα σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ληφθούν εξειδικευμένα μέτρα προκειμένου να αποτραπεί η αλόγιστη κατάτμηση της γης εντός των τουριστικών υποδοχέων. Γεγονός το οποίο με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο δεν είναι σαφές.

Η ανάπτυξη τουριστικής κατοικίας δεν θα πρέπει να λειτουργήσει ως πρόσχημα για να δραστηριοποιηθεί αποκλειστικά ο τομέας του real estate, αποτελώντας έτσι το άλλοθι των developers για την αλόγιστη οικιστική εκμετάλλευση των πόρων.

Η μονοδιάστατη προσέγγιση της τουριστικής ανάπτυξης με την έμφαση στην ενίσχυση της τουριστικής κατοικίας θεσμικά, πρέπει να αποφευχθεί καθώς αποκλείει ή αφαιρεί πόρους για τη στήριξη και ενθάρρυνση άλλων μορφών τουρισμού, για τις οποίες η χώρα είναι περισσότερο κατάλληλη.

Η ανάγκη κάλυψης της ζήτησης τουριστικής κατοικίας, εφόσον τεκμηριωθεί, θα μπορούσε να καλυφθεί σε πρώτη φάση στο πλαίσιο της αναλογικής συνύπαρξης και λειτουργίας των σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων ή/ και σε επαφή με υφιστάμενους οικισμούς, αποτελώντας φυσική συνέχεια σε μια κατεύθυνση ενσωμάτωσής τους. Ταυτόχρονα, η τουριστική κατοικία εν δυνάμει θα μπορούσε να αναπτυχθεί στο πλαίσιο της αξιοποίησης εγκαταλελειμμένων ή φθινόντων οικισμών της χώρας, ώστε να αποφευχθεί η δημιουργία αμιγών παραθεριστικών γκέτο σε παρθένες περιοχές, σε συνάρτηση πάντα με τις απαιτήσεις της ζήτησης και εφόσον έχουν αξιολογηθεί οι επιπτώσεις στην κοινωνία, οικονομία και περιβάλλον.

Εν κατακλείδι, η ανάπτυξη της τουριστικής κατοικίας οφείλει να τεκμηριώνεται βάσει της ζήτησης, να είναι ήπια, ελεγχόμενη, με υψηλές προδιαγραφές και προστιθέμενη αξία, όχι μόνο κατά την περίοδο κατασκευής αλλά και λειτουργίας της, με τελικό στόχο την προστασία και τουριστική αξιοποίηση των πόρων, τη διασφάλιση της διατήρησης της ταυτότητας μοναδικών τόπων και όχι μόνο την οικιστική εκμετάλλευσή τους.

8. Συμπεράσματα
Το τουριστικό επενδυτικό τοπίο στην Ελλάδα μπαίνει σε μια νέα τροχιά, όπου σύνθετα, πολυτελή τουριστικά συγκροτήματα, ακολουθώντας τις απαιτήσεις των καιρών, υπόσχονται να ανεβάσουν τον πήχη της ποιότητας στο τουριστικό προϊόν, να προσφέρουν ένα ολοκληρωμένο «πακέτο» υπηρεσιών, να προσελκύσουν υψηλού εισοδήματος τουρισμό και να προωθήσουν ένα νέο προφίλ της χώρας μας στο εξωτερικό.
Τροχιά, η οποία όμως έχει επιφέρει αξιόλογες αντιρρήσεις. Οι αντιρρήσεις αφορούν στη διαχείριση των πόρων, τη μεταλλαγή του τοπίου, την έλλειψη της αίσθησης πολιτιστικής συνοχής, τη διατήρηση της εποχικότητας, την υποβάθμιση του περιβάλλοντος, τη δημιουργία δομών πολυτελούς τουρισμού σε «θύλακες», την ανάπτυξη της τουριστικής κατοικίας.

Οι δυο πιο σημαντικοί στόχοι της τουριστικής ανάπτυξης, αφενός η διάχυση και διασύνδεση των αποτελεσμάτων του τουρισμού με τους υπόλοιπους τομείς της ανάπτυξης, και αφετέρου η παροχή των αναγκαίων κατευθύνσεων προς τα υποκείμενα επίπεδα χωρικού σχεδιασμού για την προώθηση της αειφόρου τουριστικής ανάπτυξης, μέσω της στρατηγικής ενίσχυσης της τουριστικής κατοικίας, δεν καταφέρνουν να εφαρμοστούν και να επιτευχθούν.

Η τουριστική βιομηχανία, προσπαθώντας μέσα από την τουριστική κατοικία και το σχήμα της «ολοκληρωμένης» τουριστικής ανάπτυξης, να προσφέρει όλα τα στοιχεία μιας επιτυχημένης περιόδου διακοπών, καταφεύγει τελικά στην αποστασιοποίηση από τις τοπικές κοινωνίες, τη δημιουργία κλειστών τουριστικών θυλάκων που απομυζούν όλα τα προγραμματισμένα έξοδα του τουρίστα, την ικανοποίηση όλων των αναγκών στον ίδιο χώρο συγκέντρωσης αντί της διάχυσης των τουριστικών υποδομών στο χώρο, την απομόνωση αντί για τη διασύνδεση με άλλες οικονομικές δραστηριότητες, την υποβάθμιση του περιβάλλοντος και την κατασπατάληση των πόρων.

Η πραγματικά αειφόρος τουριστική ανάπτυξη μιας χώρας στο σύγχρονο ανταγωνιστικό περιβάλλον επιτυγχάνεται με την υιοθέτηση ενός εναλλακτικού βιώσιμου μοντέλου, προβάλλοντας την ασύγκριτη μοναδικότητα της χώρας και όχι ενός παγκοσμιοποιημένου, τυποποιημένου τουριστικού προϊόντος. Ένα τέτοιο μοντέλο δεν θα εξαρτάται από ευκαιριακές συγκυρίες των διεθνών εξελίξεων ή από επενδυτικά συμφέροντα, υιοθετώντας άκριτα τις τάσεις της αγοράς.
Εν κατακλείδι, η ανάπτυξη του τουρισμού στο μέλλον χρειάζεται να είναι όλο και πιο στενά συνδεδεμένη με γενικότερα θέματα ανάπτυξης ενός τόπου και σε άμεση συνάρτηση με την προστασία, ανάδειξη και αξιοποίηση της φυσικής και πολιτιστικής του κληρονομιάς. Οι πολιτικές σε τοπικό, περιφερειακό, εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο θα πρέπει να αναγνωρίσουν την αλληλεξάρτηση τουρισμού και περιβάλλοντος, με βάση τις αρχές της ολοκληρωμένης προσέγγισης και το στόχο της βιώσιμης ανάπτυξης.