Δευτέρα, 18 Φεβρουαρίου 2013

Η αντιμετώπιση της "πολεοδομικής αυθαιρεσίας" και η ιδέα του "περιβαλλοντικού ισοζυγίου"


#Κ. Σερράος
ΕΜΠ, Σχολή Αρχιτεκτόνων Μηχανικών, Τομέας Πολεοδομίας και Χωροταξίας

Η εργασία θίγει το πρόβλημα της πολεοδομικής αυθαιρεσίας στο περιβάλλον των ελληνικών πόλεων, καθώς επίσης και το πλαίσιο των ακολουθούμενων κατά τις τελευταίες δεκαετίες πολιτικών για την διαχείρισή του. Με αφετηρία δύο σημαντικά νομοθετήματα της δεκαετίας του 1980, τον ΓΟΚ '85 και τον ν. 1337/83, διατυπώνονται παρατηρήσεις σχετικά με τον τρόπο διαχείρισης της δόμησης και της πολεοδομικής αυθαιρεσίας στον ελληνικό χώρο την περίοδο εκείνη, όπως επίσης και αναφορικά με τη σχέση τους με τη σημερινή κατάσταση και τα σχετικά προβλήματα. 
Περαιτέρω, με αφορμή τις πρόσφατες ρυθμίσεις για τις αυθαίρετες κατασκευές, επιχειρείται η διατύπωση μιας ερμηνείας της ιδέας του «Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου», και περιγράφεται ένα πλαίσιο, μέσα στο οποίο θα μπορούσε να λειτουργήσει η εξισορρόπηση της πολεοδομικής και περιβαλλοντικής ζημιάς που έχει προκληθεί από την πολεοδομική αυθαιρεσία, με εφαρμογή ενός συστήματος ανταποδοτικών δράσεων για τον αστικό χώρο. 
Ειδικότερα επιχειρείται η διατύπωση όρων και προϋποθέσεων, ώστε μια πιθανή προώθηση τέτοιων πολεοδομικών ανταποδοτικών μέτρων να έχει θετικά αποτελέσματα για τον αστικό χώρο. 
Η εργασία επιχειρεί τέλος να διατυπώσει απόψεις σχετικά με την ανάγκη της μη διαιώνισης του προβλήματος των αστικών αυθαιρέτων, διερευνώντας τις αναγκαίες παρεμβάσεις στον ΓΟΚ, όπως επίσης και το ζήτημα της απαραίτητης αναδιοργάνωσης των ελεγκτικών μηχανισμών, μελετών και κτιριακών έργων, ώστε αυτοί να καταστούν διαφανείς και αποτελεσματικοί.

1. ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΗ ΤΟΠΟΘΕΤΗΣΗ: ΕΝΑ ΣΥΝΤΟΜΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ
Ήδη από το 1977 τέθηκε το ζήτημα της ανάγκης αναθεώρησης του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ) του 1973, στη βάση ενός σχετικού σχεδίου που δημοσιοποιήθηκε και συζητήθηκε ευρέως μεταξύ φορέων και ιδιωτών. Κύρια αιτήματα που είχαν διατυπωθεί τότε από τους εμπλεκόμενους στη διαδικασία παραγωγής του δομημένου χώρου, αφορούσαν, μεταξύ άλλων, τη γενικότερη απλοποίηση του ΓΟΚ, την εξασφάλιση μεγαλύτερης ελευθερίας και ευελιξίας του μελετητή μηχανικού, καθώς επίσης και την εισαγωγή νέων ρυθμίσεων που θα ανταποκρίνονταν, τόσο σε νέες ανάγκες, όσο και στην απαίτηση για περισσότερο συντονισμένη οικοδομική ανάπτυξη των πόλεων. (Αραβαντινός 1986, 2007). Το 1982 το θέμα αυτό επανήλθε στην επικαιρότητα και οδήγησε τελικά στην ψήφιση του ν. 1577/1985 με τον οποίο τέθηκε σε ισχύ ο «νέος ΓΟΚ», εισάγοντας πολλές και πολλά υποσχόμενες καινοτομίες στον μέχρι εκείνη τη στιγμή τρόπο δόμησης. Μεταξύ αυτών αξίζει να σημειωθούν, η κατάργηση των Οικοδομικών Συστημάτων και η θέσπιση της «ελεύθερης» τοποθέτησης του κτιρίου στο οικόπεδο, η ιδέα της παραχώρησης σε κοινή χρήση ακαλύπτων χώρων, όπως επίσης και της δημιουργίας του «Ενεργού Οικοδομικού Τετραγώνου», η ειδική μεταχείριση των «χαμηλών κτιρίων», η θεσμοθέτηση της έννοιας της «χρήσης» του κτιρίου, η συνάρτηση του μέγιστου ύψους της οικοδομής από τον ισχύοντα Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ), η εγγραφή του κτιριακού όγκου σε ένα «Ιδεατό Στερεό», σε συνάρτηση με το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και το πλάτος του δρόμου, η θέσπιση του «Συντελεστή κατ' Όγκο Εκμετάλλευσης» (ΣκΟΕ), όπως επίσης και η δυνατότητα ένταξης στον κτιριακό όγκο «ημιυπαίθριων1» και «αίθριων2» χώρων που δεν προσμετρούνταν στη δόμηση (πρβλ. και Χατζοπούλου 1986, ΤΕΕ 2006).

Η θέσπιση του «νέου ΓΟΚ» αν και κινήθηκε, εξελίχθηκε και ολοκληρώθηκε σε ένα κλίμα σημαντικών προσδοκιών για τη βελτίωση της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος των ελληνικών πόλεων, συνδέθηκε συγχρόνως και με έναν έντονο προβληματισμό και σκεπτικισμό από πλευράς του ακαδημαϊκού και επιστημονικού κόσμου, όσον αφορά τα πραγματικά αποτελέσματα που εκτιμήθηκε ότι θα είχε στο δομημένο χώρο. Είναι χαρακτηριστικά τα όσα διατύπωνε τότε ο καθηγητής Α. Αραβαντινός: «Το πόσο οδυνηρές θα αποδειχθούν για το μέλλον των πόλεών μας αυτές οι ρυθμίσεις θα εξαρτηθεί από το βαθμό εφαρμογής τους... νομίζουμε ότι οι διατάξεις αυτές του νέου ΓΟΚ μπορεί να "λύνουν τα χέρια" σε έναν προικισμένο αρχιτέκτονα να δημιουργήσει ένα αξιόλογο έργο, αλλά παράλληλα "λύνουν τα χέρια" και στη μεγάλη μάζα ιδιοκτητών και κατασκευαστών για μια αντιπολεοδομική και σε τελευταία ανάλυση και αντικοινωνική οικοδομική "ανάπτυξη". ... υπάρχουν και άλλες προβληματικές ρυθμίσεις όπως λ.χ. σχετικά με το θεσμό των ημιυπαιθρίων χώρων που εύκολα οδηγεί σε καταστρατηγήσεις ως προς το συντελεστή δόμησης που τελικά θα πραγματοποιηθεί. . Γενικά σε πολλά σημεία του νέου ΓΟΚ διαβλέπεται η τάση να "βοηθηθεί" ο κατασκευαστής, ο ιδιοκτήτης ή αργότερα ο ένοικος, άμεσα ή έμμεσα, ρητά ή σιωπηρά, νόμιμα ή αυθαίρετα, στο να προσαυξήσει ουσιαστικά το συντελεστή δόμησης που σήμερα ισχύει (Αραβαντινός 1986).

2. ΤΟ ΖΗΤΗΜΑ ΤΗΣ «ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΣΙΑΣ» ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ
Είναι γνωστό, ότι η έως τώρα αναποτελεσματικότητα του πολεοδομικού σχεδιασμού και η αδυναμία του να ρυθμίσει με συνολικό και ισόρροπο τρόπο και να κατευθύνει την ανάπτυξη του αστικού, περιαστικού και εξωαστικού χώρου, σε συνδυασμό με την προσθετική και αποσπασματική δράση κανονιστικών διατάξεων, με επίκεντρο τον ΓΟΚ και τους Κανονιστικούς Όρους Δόμησης, που αναδείχθηκαν σε κύρια εργαλεία διαμόρφωσης του δομημένου χώρου των ελληνικών πόλεων, όπως επίσης και η πλήρης αποτυχία των ελεγκτικών μηχανισμών της πολιτείας, να διαφυλάξουν τη νομιμότητα και την τήρηση των πολεοδομικών κανόνων, οδήγησε στη μεγάλη εξάπλωση της αυθαιρεσίας. 
Ως αυθαίρετη νοείται κατά τον ΓΟΚ '85 (άρθρο 22) «κάθε κατασκευή που εκτελείται 
α) χωρίς ... άδεια ... [οικοδομής], ή 
β) καθ' υπέρβαση της άδειας, ή 
γ) με βάση άδεια που έχει ανακληθεί, ή δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων». Αυθαίρετη είναι επίσης και «κάθε αλλαγή χρήσης κτιρίου ή τμήματος του» (πρβλ. και Χριστοφιλόπουλος 2002: 432-439).

1. Σύμφωνα με τον ΓΟΚ '85, άρθρο 2, «Ημιυπαίθριος χώρος είναι ο στεγασμένος χώρος του κτιρίου, του οποίου η μία τουλάχιστον πλευρά είναι ανοιχτή προς τον κοινόχρηστο χώρο ή τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου που δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και οι υπόλοιπες πλευρές του ορίζονται από τοίχους ή κατακόρυφα φέροντα ή μη στοιχεία και χρησιμοποιείται για τη μετακίνηση ή προσωρινή παραμονή ανθρώπων». Για τους ημιυπαίθριους χώρους ίσχυσε αρχικά (1985): «Εξώστες και ημιυπαίθριοι χώροι συνολικής επιφάνειας έως 40% αυτής που επιτρέπεται να δομηθεί συνολικά στο οικόπεδο δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης». Το 2000 προστέθηκε και η εξής διατύπωση: «Από το ανωτέρω ποσοστό οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν το 20% του σ.δ.». Το 2009 τα παραπάνω ποσοστά μειώθηκαν σε 35% και 15% αντιστοίχως.

2. «Αίθριο είναι το μη στεγασμένο τμήμα του οικοπέδου ή του κτιρίου που περιβάλλεται από όλες τις πλευρές του από το κτίριο ή τα κτίρια του οικοπέδου».
Δύο περίπου χρόνια πριν την ψήφιση του νέου ΓΟΚ, ένας άλλος νόμος, που αφορά την επέκταση των πολεοδομικών σχεδίων και την οικιστική ανάπτυξη, ο ν. 1337/83, επιχειρεί, για πρώτη φορά μετά το Σύνταγμα του 1975, να αντιμετωπίσει με συνολικό τρόπο το πρόβλημα της πολεοδομικής αυθαιρεσίας και να ανακόψει την περαιτέρω επέκτασή της (πρβλ. και Σκουρής 1991: 213-227). Θέλοντας να τραβήξει μια διαχωριστική γραμμή προς το παρελθόν, προβλέπει και μια συνολική ρύθμιση όλων των υφιστάμενων αυθαιρέτων, εντός και εκτός Σχεδίου, αναστέλλοντας μαζικά την κατεδάφισή τους με επιβολή μιας «Ειδικής Εισφοράς Αυθαιρέτου» ίσης με το 10% της αξίας τους. Παράλληλα, ο ν.1337/83 θέτει και τον εξής κανόνα (άρθρο 17): «τα αυθαίρετα κτίσματα ή κατασκευές εν γένει που ανεγείρονται μετά την 31.1.1983 εντός ή εκτός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων ή οικισμών που υπάρχουν πριν από το έτος 1923 ... κατεδαφίζονται υποχρεωτικά από τους κυρίους ή συγκυρίους τους, έστω και αν δεν έχει αποπερατωθεί η κατασκευή ή αν το κτίσμα κατοικείται ή χρησιμοποιείται με οποιονδήποτε τρόπο». Πέραν της κατεδάφισης, επιβάλλεται εφάπαξ πρόστιμο ανέγερσης αυθαιρέτου και πρόστιμο διατήρησης που οφείλεται για όλο το χρόνο που υπάρχει το αυθαίρετο από την ανέγερση μέχρι την κατεδάφισή του. Περαιτέρω, «οι ιδιοκτήτες ή εντολείς κατασκευής αυθαιρέτων, οι μηχανικοί που συντάσσουν τη μελέτη ή έχουν την επίβλεψη, του έργου και οι εργολάβοι κατασκευής του τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης ... ή με χρηματική ποινή ...». Επιπλέον της ποινικής δίωξης, στους μηχανικούς και εργολάβους «επιβάλλεται (και) προσωρινή ή οριστική αφαίρεση της άδειας άσκησης του επαγγέλματός τους ...» (πρβλ. και Χατζοπούλου 2000: 199-211).

Σχεδόν μια 30-ετία αργότερα, είναι πια εύκολα κατανοητό στον καθέναν, ότι την ίδια στιγμή που ο ν. 1337/83 επιχειρεί, να δώσει μεν «άφεση αμαρτιών» σε όσους προχώρη¬σαν σε πολεοδομικές αυθαιρεσίες στο παρελθόν, αλλά συγχρόνως να θέσει και ένα οριστικό τέλος στην παραγωγή αυθαιρέτων κτισμάτων στο μέλλον, θεσπίζοντας αυστηρούς και σαφείς κανόνες, το άλλο σημαντικό νομοθέτημα της ίδιας περιόδου, ο ΓΟΚ '85 μοιάζει να «ρισκάρει» να παίξει τον αντίθετο ρόλο, κεντρίζοντας το ενδιαφέρον κατασκευαστών και ιδιοκτητών για μεγαλύτερη οικοδομική εκμετάλλευση και άρα και για μεγαλύτερο οικονομικό κέρδος, και «σπρώχνοντάς» τους επί της ουσίας προς την αυθαιρεσία.

Οι φόβοι του ακαδημαϊκού και επιστημονικού κόσμου, που αναφέρθηκαν παραπάνω, έχουν επαληθευτεί πέρα για πέρα: οι -δυνητικά θαυμάσιοι- αίθριοι και ημιυπαίθροι χώροι έχουν σχεδόν ανεξαιρέτως κλειστεί και μετατραπεί σε πρόσθετα δωμάτια του διαμερίσματος. Σήμερα εκτιμάται ότι, μόνο στο Λεκανοπέδιο της Αθήνας, οι κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι εκτείνονται σε περίπου 15 εκ. τμ. και αφορούν περίπου 1,5 εκ. κατοικίες. Τα υπόγεια έχουν κι αυτά σχεδόν ανεξαιρέτως, ιδίως στις αυτοτελείς κατοικίες, ξεμπαζωθεί και μετατραπεί σε κύριους χώρους της κατοικίας. Στο περιθώριο που παρέχει το μέγιστο επιτρε¬πόμενο ύψος, όπως και ο μέγιστος επιτρεπόμενος ΣκΟΕ, σε σχέση με τον μέγιστο επιτρε¬πόμενο ΣΔ, έχουν δημιουργηθεί πρόσθετες στάθμες κύριων χώρων σε σοφίτες και πατάρια, οι μηχανολογικοί όροφοι έχουν κι αυτοί μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης προς πώληση και εκμετάλλευση, οι πέργκολες στα δώματα έχουν μετατραπεί στα πλέον προνομιούχα οροφοδιαμερίσματα της οικοδομής, ενώ σε αυτό πλέον το πλαίσιο της «κοινώς αποδεκτής», αυτονόητης θα έλεγε κανείς, μαζικής, «παρασιτίζουσας» εντός του νόμιμου οικοδομικού όγκου (αλλά σε πολλές περιπτώσεις και εκτός της νόμιμης δόμησης) αυθαιρεσίας, μπορεί να υπάρξει -και προφανώς υπάρχει- και ένα πλήθος άλλων μικρότερης εμβέλειας πολεοδομικών παραβάσεων, που μικρή βέβαια σημασία έχει μπροστά σε όλα όσα προαναφέρθηκαν, αθροιστικά όμως συμβάλει και αυτό στην ουσιαστική υποβάθμιση του δομημένου περιβάλλοντος (για απόψεις φορέων σχετικά με το θέμα, πρβλ. ΤΕΕ 2009).

3. ΜΙΑ ΕΡΜΗΝΕΙΑ ΤΗΣ ΙΔΕΑΣ ΤΟΥ «ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΟΥ ΙΣΟΖΥΓΙΟΥ»
3. Συμβούλιο της Επικράτειας. Ολομέλεια. Αριθ. Απόφασης 3500/2009: «Αντισυνταγματικότητα διατάξεων που επιτρέπουν την εξαίρεση από την κατεδάφιση αυθαίρετων κατασκευών ανεγειρόμενων μετά την 31.1.1983».
Με βάση τα όσα προαναφέρθηκαν, είναι προφανές ότι ο βασικός κανόνας για τον τρόπο διαχείρισης των αυθαιρέτων τίθεται στο άρθρο 17 του ν. 1337/83 και θα όφειλε, σε μια ευνομούμενη πολιτεία, να τηρείται και να εφαρμόζεται απαρέγκλιτα, προς όφελος του περιβάλλοντος, όπως επίσης και της δίκαιης και ίσης μεταχείρισης των πολιτών. Η οποιαδήποτε Ειδική Πολεοδομική Ρύθμιση (ΕΠΡ), για τη διαχείριση των περιπτώσεων αυθαιρέτων κατασκευών που δεν μπορούν να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση3, θα έπρεπε κατά την εκτίμηση μας να περιορίζεται σε επιμέρους μόνο πτυχές του προβλήματος, για τις οποίες είναι δυνατόν να υπάρξουν απτά, ανταποδοτικά για το περιβάλλον και για τους πολίτες πολεοδομικά μέ¬τρα. Με αυτό το σκεπτικό, μια πιθανή ΕΠΡ θα μπορούσε να αφορά τις περιπτώσεις εκείνες που βρίσκονται σε εντός Σχεδίου περιοχές (μιας και στον εξωαστικό χώρο, ή έννοια του περιβαλλοντικού αντισταθμίσματος δεν μπορεί να έχει έννοια και εφαρμογή) και προέκυψαν ως αποτέλεσμα της κακής χρήσης του ΓΟΚ σε κτίρια με νόμιμη άδεια. Θα όφειλε δε να υπακούει στις παρακάτω βασικές αρχές: α) να κινείται στη βάση της υφιστάμενης νομιμότητας, β) να διαμορφώνει συνθήκες βελτίωσης του αστικού χώρου, στο πλαίσιο μιας πολιτικής για τη «βιώσιμη πόλη», με επίκεντρο τη διασφάλιση της εξισορρόπησης της ζημίας που έχει υποστεί το αστικό περιβάλλον από τις πολεοδομικές αυθαιρεσίες, γ) να ακολουθεί την αρχή, ότι «ο ρυπαίνων πληρώνει» και δ) να εξασφαλίζει τη μη διαιώνιση του προβλήματος. Σε αυτό το πλαίσιο θα μπορούσε να διατυπωθεί το εξής ειδικότερο σκεπτικό:

1. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στα οποία υπάρχουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες, κατέχουν και νέμονται δομημένη επιφάνεια, η οποία αντιστοιχεί σε έκταση γης (οικοπέδου) μεγαλύτερη από αυτήν πάνω στην οποία βρίσκεται το συγκεκριμένο ακίνητο (με βάση τον ισχύοντα ΣΔ). Για παράδειγμα: έστω οικόπεδο σε περιοχή με ΣΔ = 1,2, έκτασης 1000 τμ. Η επιτρεπόμενη δόμηση είναι: 1000 x 1,2 = 1200 τμ. Εάν όμως συνυπολογιστούν και υπερβάσεις δόμησης (π.χ. λόγω κλεισμένων ημιυπαίθριων χώρων) = 1200 x 15% (έως 40%, ανάλογα με το χρόνο κατασκευής του ακινήτου) = 180 τμ (έως 480 τμ), τότε η υλοποιημένη δόμηση ανέρχεται σε 1200 + 180 = 1380 τμ. (έως 1200 + 480 = 1680 τμ). Αυτή η υλοποιημένη δό¬μηση αναλογεί σε έκταση οικοπέδου = 1380/1,2 = 1150 τμ. (έως 1680/1,2 = 1400 τμ). Υπάρχει επομένως ένα έλλειμμα γης = 1150 - 1000 = 150 τμ. (έως 1680 -1000 = 680 τμ.).

2. Η όποια σχετική ΕΠΡ θα πρέπει επομένως να επιτύχει να άρει αυτή την αναντιστοιχία μεταξύ της πραγματικής επιφάνειας του οικοπέδου και της επιφάνειας που αντιστοιχεί στην υλοποιημένη νόμιμη και παράνομη δόμηση. Η περίπτωση αύξησης των ισχυόντων ΣΔ, είτε άμεσα, είτε και έμμεσα, π.χ. μέσω Μεταφοράς (κατά πρόταση του ΤΕΕ) «πλεονάζοντος» στον αστικό χώρο ΣΔ από μεγάλους ελεύθερους χώρους του Δημοσίου σε κτίρια που έχουν υπερβάσεις δόμησης, ώστε αυτές να «καλυφθούν» με αυτόν τον τρόπο, θα πρέπει να αποκλειστεί, διότι οδηγεί σε σαφή επιδείνωση των περιβαλλοντικών όρων στον αστικό χώρο και είναι γι αυτό το λόγο πολεοδομικά (αλλά ενδεχομένως και νομικά) απαράδεκτη. 
Απομένουν επομένως δύο μόνο εναλλακτικοί τρόποι που θα μπορούσαν να επιστρατευτούν: 
α) Η υλοποιημένη δόμηση επανέρχεται στην έκταση της επιτρεπόμενης, μέσω απομάκρυνσης (κατεδάφισης) των υπερβάσεων δόμησης, ή 
β) κάθε ιδιοκτήτης καταβάλει χρηματικό ποσό ίσο με την αγοραία αξία του ελλείμματος γης που του αντιστοιχεί (που δεν θα πρέπει να μπορεί να είναι μικρότερο από το σχετικό πρόστιμο ανέγερσης), αγοράζει δηλαδή ουσιαστικά το μερίδιο επιφάνειας γης που του λείπει, ώστε να μπορέσει να αποκατασταθεί, στο επίπεδο της Πολεοδομικής Ενότητας, το πολεοδομικά αποδεκτό ισοζύγιο μεταξύ δομημένου και αδόμητου χώρου, μέσα από την εξασφάλιση νέων ελεύθερων Κοινόχρηστων Χώρων, επιφάνειας ίσης με αυτή που αντιστοιχεί στο συνολικό έλλειμμα γης ανά Πολεοδομική Ενότητα. Σε αυτή την περίπτωση θα μπορούσε πλέον να εξετα¬στεί και η δυνατότητα απαλλαγής του ακινήτου από το πρόστιμο διατήρησης (ως ουσιαστικού κινήτρου για την οικειοθελή ένταξη στην ΕΠΡ), μιας και η περιβαλλοντική ζημία σε διάρκεια χρόνου θα μπορεί να έχει αποκατασταθεί.

3. Η ΕΠΡ προχωρεί στις αναγκαίες τροποποιήσεις του ΓΟΚ, οι οποίες οφείλουν να στοχεύουν: α) στην εξασφάλιση καλύτερων συνθηκών ποιότητας ζωής στο αστικό περιβάλλον, β) στην άρση διαπιστωμένων δυσλειτουργιών και γ) στην πρόληψη / αποτροπή πολεοδομικών αυθαιρεσιών στο μέλλον.
Θα πρέπει εδώ να σημειωθεί, ότι μια τέτοια λογική, ανταποδοτικής διαχείρισης πολεοδομικών αυθαιρεσιών, θα όφειλε να αφορά μόνο συγκεκριμένες κατηγορίες περιπτώσεων, οι οποίες δύνανται να εξισορροπηθούν, όπως για παράδειγμα: 
α) υπερβάσεις δόμησης εντός του νόμιμου κτιριακού όγκου (αίθρια, ημιυπαίθριοι, πατάρια, σοφίτες) και 
β) αλλαγές χρήσης βοηθητικών χώρων εντός νόμιμης δόμησης και νόμιμου κτιριακού όγκου σε χώ¬ρους κύριας χρήσης (υπόγεια, τμήματα ορόφων ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, κλπ). 
Αντίθετα, σε μια τέτοιου είδους ΕΠΡ δεν θα έπρεπε σε καμιά περίπτωση να ενταχθούν, κτίρια που είναι στο σύνολό τους αυθαίρετα, όπως επίσης και λοιπές, πολεοδομικά μη εξισορροπήσιμες επιμέρους κτιριακές αυθαιρεσίες όπως: υπερβάσεις δόμησης, ύψους και νόμιμου όγκου (παράνομες κατασκευές σε δώματα, κλείσιμο εξωστών, ρετιρέ, κλπ), καθώς επίσης και υπερβάσεις δόμησης κοινόχρηστων αδόμητων χώρων (κλείσιμο pilotis, κλείσιμο και μη φύτευση πρασιών, πλάγιων ή πίσω ακαλύπτων, κλπ).

Κομβική σημασία για την επιτυχή έκβαση του όλου εγχειρήματος μιας ΕΠΡ έχει η διασφάλιση της μη διαιώνισης του προβλήματος. Η μέχρι τώρα εμπειρία είναι απογοητευτική, μιας και όλες οι προηγούμενες σχετικές προσπάθειες που αφορούσαν, με έμμεσο ή και άμεσο τρόπο τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων, δεν πέτυχαν αυτό το αποτέλεσμα, γιατί δεν έπεισαν ότι είναι κατ' εξαίρεση, κοινωνικού ή άλλου χαρακτήρα ρυθμίσεις, αλλά αντίθετα διαμόρφωσαν την πεποίθηση σε ευρείες μάζες του κόσμου, ότι στη χώρα μας η αυθαιρεσία όχι μόνο ξεπερνιέται αλλά και επιβραβεύεται (πρβλ. και Ρίζος 2004:1194-1196). Θα χρειαζόταν επομένως μια άλλη στρατηγική που θα όφειλε να εδράζεται σε δύο κυρίως τομείς: αφενός μεν στην επαναδιατύπωση της πολεοδομικής νομοθεσίας, ώστε να αποθαρρύνεται, κατά το δυνατόν, η αυθαιρεσία, και αφετέρου δε στη δημιουργία αποτελεσματικών, και αδιάβλητων μηχανισμών διαρκούς πολεοδομικού ελέγχου.

Μια πιθανή επαναδιατύπωση της πολεοδομικής νομοθεσίας (ΓΟΚ), που θα όφειλε να στοχεύει και στην καλύτερη περιβαλλοντική απόκριση των κτιρίων, θα μπορούσε, σε αυτό το πνεύμα, να προβλέψει ρυθμίσεις, όπως μεταξύ άλλων: προσμέτρηση στη δόμηση όλων των αίθριων, ημιυπαιθρίων και κλειστών χώρων της ανωδομής και του 1ου υπογείου του κτιρίου ανεξάρτητα από τη χρήση τους, εξασφάλιση ικανής επιφάνειας εξωστών εκτός δόμησης (π.χ. σε ποσοστό 30% έως 40% του ΣΔ), περιορισμό των πολύ υψηλών ΣΔ (π.χ. άνω του 2,5), περιορισμό του ποσοστού κάλυψης (π.χ. σε 60%) για περιοχές του πρώην συνεχούς συστήματος δόμησης, επαναπροσέγγιση του ζητήματος του εκτός περιγράμματος garage, ώστε να διασφαλιστεί η τουλάχιστον σε τμήμα της επιφάνειας του οικοπέδου μη σφράγιση του εδάφους, εισαγωγή ενός ελάχιστου προκηπίου (π.χ. πλάτους 2,00 μ.) παντού, πρόνοια για την εξασφάλιση ενιαίων πίσω ακαλύπτων χώρων, όπως επίσης και επαναπροσέγγιση του ζητήματος του Ενεργού Οικοδομικού Τετραγώνου.

Η δημιουργία αξιόπιστων ελεγκτικών μηχανισμών, είναι με βεβαιότητα πολύ μεγάλης σημασίας για την αποτροπή της πολεοδομικής αυθαιρεσίας στο μέλλον. Θα προϋπέθετε την πλήρη ανατροπή του υφιστάμενου σαθρού και διεφθαρμένου μηχανισμού πολεοδομικού ελέγχου και τη δημιουργία ενός νέου, από μηδενική βάση, που θα μπορούσε να ακολουθήσει τις εξής βασικές αρχές:

1. Αλλαγή ρόλου των «Πολεοδομιών» οι οποίες: 
α) σταματούν να ελέγχουν μελέτες και κατασκευές, 
β) διατηρούν μόνο την αρμοδιότητα έκδοσης της άδειας οικοδομής (της διοικητικής και μόνο πράξης) με βάση συγκεκριμένα δικαιολογητικά και 
γ) μετατρέπονται κυρίως σε διαρκώς ενημερούμενα ηλεκτρονικά αρχεία δεδομένων και στοιχείων Ρυμοτομικού Σχεδίου και μελετών κτιριακών κατασκευών για τις οποίες έχουν εκδοθεί άδειες οικοδομής.

2. Δημιουργία ανεξάρτητων «Φορέων Ελέγχου Οικοδομικών Έργων» (ΦΕΟΕ) που θα όφειλαν να είναι νομικά πρόσωπα με αποκλειστικό αντικείμενο τον έλεγχο μελετών ή / και κτιριακών κατασκευών, τη σύνταξη «Εκθέσεων Προελέγχου» / Ελέγχου / Επανελέγχου» και την έκδοση σχετικών «Πιστοποιητικών» συμμόρφωσης με τις απαιτήσεις.

3. Διαπίστευση των ΦΕΟΕ ως φορέων ελέγχου Τύπου Α σύμφωνα με το πρότυπο ISO/IEC 17020 και τις σχετικές νομοθετικές απαιτήσεις των διενεργούμενων ελέγχων (από το Εθνικό Σύστημα Διαπίστευσης ΑΕ, ή από άλλον αναγνωρισμένο φορέα διαπίστευσης). Αναγνώριση των ΦΕΟΕ από το ΥΠΕΚΑ και εγγραφή τους σε σχετικό μητρώο.

4. Σύσταση στο ΥΠΕΚΑ «Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεωρητών Πολεοδομίας» (ΕΥΕΠ) που αποτελεί τον βασικό μηχανισμό ελέγχου της όλης διαδικασίας πολεοδομικών ελέγχων, πιστοποιήσεων, έκδοσης οικοδομικών αδειών και εκτέλεσης οικοδομικών έργων και έχει κύριο αντικείμενο τη διασφάλιση της ομαλής λειτουργίας της.

4. ΟΡΙΣΜΕΝΕΣ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ
Το κύριο πρόβλημα των αυθαιρέτων στη χώρα μας είναι ότι η ανοχή που καταρχήν επιδεικνύει η πολιτεία και η άμεση ή έμμεση κατά περιόδους νομιμοποίησή τους στην οποία στη συνέχεια προχωρά, έχει διαβρώσει τα ήθη των πολιτών, έτσι ώστε η αυθαιρεσία να έχει αναδεχθεί σταδιακά σε ένα αυτονόητο καθημερινό φαινόμενο. Πέραν των νομικών και λοιπών ζητημάτων που εγείρονται, ιδιαίτερη σημασία, ειδικά όσον αφορά τον αστικό χώρο, θα πρέπει να δοθεί και στα πολεοδομικά / περιβαλλοντικά προβλήματα: διότι όσο αυξάνεται η συνολική (νόμιμη και παράνομη) δομημένη επιφάνεια κατοικίας, τόσο ελαχιστοποιείται το μερίδιο των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων για κοινωφελείς εγκαταστάσεις που της αναλογεί, μιας και οι τελευταίοι είναι στις πυκνοδομημένες ελληνικές πόλεις δεδομένοι και ούτως ή άλλως πολύ λίγοι.

Το σημερινό ζήτημα των αυθαιρέτων στη χώρα μας έχει δύο κυρίως διαστάσεις, που συνδέονται, αφενός μεν με την ανάγκη εξεύρεσης ενός πρόσφορου τρόπου για τη διαχείριση των περιπτώσεων της περιόδου μετά το 1983 και αφετέρου δε με την απαίτηση διασφάλισης της μη διαιώνισης του φαινομένου αυτού και στο μέλλον.

Όσον αφορά το πρώτο θέμα, ο κανόνας καθορίζεται από τη σχετική νομοθεσία, σύμφωνα με την οποία προβλέπεται επιβολή προστίμων ανέγερσης και διατήρησης. Για ειδικές περιπτώσεις αστικών αυθαιρέτων σε κτίρια με νόμιμες άδειες που δεν καταγράφεται υπέρβαση του νόμιμου κτιριακού όγκου, θα μπορούσε υπό προϋποθέσεις και στο πλαίσιο μιας ΕΠΡ να επιχειρηθεί, ως μέθοδος θεραπείας, η επίτευξη ενός αποδεκτού «Περιβαλλοντικού Ισοζυγίου», μέσα από την εξασφάλιση νέων Κοινόχρηστων Χώρων ανά Πολεοδομική Ενότητα, έτσι ώστε να αντισταθμιστεί, κατά το δυνατόν, η περιβαλλοντική ζημιά που έχει προκληθεί στο αστικό περιβάλλον από τις αυθαίρετες κατασκευές. Παράλληλα, στους ιδιοκτήτες εκείνους που θα αποφάσιζαν την απομάκρυνση αυθαιρεσιών, θα μπορούσε να προβλεφθεί ένα είδος «αμνηστίας», ως κίνητρο για την αποκατάσταση του νόμιμου κτιρίου. Η πρόσφατη νομοθεσία για τη ρύθμιση υπερβάσεων δόμησης, αλλαγών χρήσης (ν. 3843/2010) και αυθαιρέτων κατασκευών (ν. 4014/2011), αφενός μεν καλύπτει ένα πολύ ευρύ φάσμα αυθαιρεσιών, ένα μέρος από το οποίο θα όφειλε να μην μπορεί να ρυθμιστεί, αφετέρου δε ορίζει πρόστιμα κατά πολύ μικρότερα από την αξία γης στην οποία αντιστοιχούν οι υπερβάσεις δόμησης. Περαιτέρω παρέχει τη δυνατότητα για διοχέτευσης αυτών των πόρων και σε ευρύ¬τερες πολεοδομικές παρεμβάσεις πέραν της εξασφάλισης νέων Κοινόχρηστων Χώρων. Επομένως η ανάγκη της αποκατάστασης του «περιβαλλοντικού ισοζυγίου» στις πόλεις υπηρετείται μόνο εν μέρει.

Για το δεύτερο θέμα, μεγάλη σημασία έχει ο επιτυχής πολεοδομικός έλεγχος των κτιριακών κατασκευών, που θα όφειλε πλέον να περνάει από μια διαδικασία διαρκούς «πιστοποίησης» των κατασκευών από ανεξάρτητους διαπιστευμένους ΦΕΟΕ.

Τέλος η απλοποίηση της πολεοδομικής διαδικασίας δεν περνά οπωσδήποτε από την από μηδενική βάση αναμόρφωση του ΓΟΚ. Αντίθετα πολύ χρήσιμη και αποτελεσματική θα ήταν η κωδικοποίηση της δαιδαλώδους σήμερα πολεοδομικής νομοθεσίας, με παράλληλο εξορθολογισμό της, προς την κατεύθυνση της εξασφάλισης καλύτερων συνθηκών ποιότητας ζωής στο αστικό περιβάλλον, της άρσης διαπιστωμένων δυσλειτουργιών, καθώς επίσης και της πρόληψης / αποτροπής πολεοδομικών αυθαιρεσιών στο μέλλον.

Δεν υπάρχουν σχόλια :

Δημοσίευση σχολίου