Το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στις Ευρωπαϊκές Μεσογειακές χώρες

#Μ. Διμέλλη 

Δικηγόρος, Υποψήφια Διδάκτωρ Τομέα Πολεοδομίας Χωροταξίας Σχολής Αρχιτεκτόνων Ε.Μ.Π. 

Η αυθαίρετη δόμηση δεν αποτελεί ένα αποκλειστικά Ελληνικό φαινόμενο. Σε πολλές περιπτώσεις σε όλη την Ευρώπη αλλά με ιδιαίτερη ένταση στις Μεσογειακές χώρες, η αυθαίρετη δόμηση και η αντιμετώπιση της απασχολούν έντονα την πολεοδομική πραγματικότητα. Η έντονη τουριστική ανάπτυξη σε συνδυασμό με την υφιστάμενη πολεοδομική νομοθεσία έχουν οδηγήσει στην κατασπατάληση της γης, την αλλοίωση του φυσικού τοπίου και την άναρχη εξάπλωση του αστικού χώρου. Επιπλέον οι αυξημένες οικιστικές ανάγκες σε συνδυασμό με το χαμηλό βιοτικό επίπεδο σε κάποιες περιφέρειες έχουν οδηγήσει σε εξάπλωση των υφιστάμενων πόλεων αλλά και στην εξαρχής δημιουργία ολόκληρων οικισμών. Ιδιαίτερα στην Ισπανία και τη νότιο Ιταλία αν και έχουν επισημανθεί οι συνέπειες της αυθαίρετης δόμησης το φαινόμενο της εξακολουθεί να εξαπλώνεται με ταχύτατους ρυθμούς, με την υφιστάμενη νομοθεσία να προσπαθεί να την αποτρέψει αλλά να αδυνατεί να εφαρμοστεί.

Η παρούσα εισήγηση επιχειρεί να διερευνήσει το θεσμικό πλαίσιο της αυθαίρετης δόμησης σε τέσσερις χώρες της Μεσογείου, στην Ισπανία, την Ιταλία, την Πορτογαλία και την Ελλάδα. Στόχος της είναι να εξετάσει και να αξιολογήσει τις πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί και την αποτελεσματικότητα τους. Μέσω της έρευνας που θα γίνει θα πραγματοποιηθεί σύγκριση ανάμεσα στις τέσσερις εξεταζόμενες χώρες σε ότι αφορά το θεσμικό πλαίσιο και τις προσπάθειες που διαχρονικά έχουν γίνει, προκειμένου να ανασχεθεί και να αποτραπεί η αυθαίρετη δόμηση. Θα εξεταστούν διαχρονικά οι πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί και οι λόγοι για τους οποίους δεν μπόρεσαν να αντιμετωπίσουν το φαινόμενο αυτό και στη συνέχεια αναθεωρηθήκαν, καταλήγοντας στη σημερινή εποχή και στην υφιστάμενη νομοθεσία για τα αυθαίρετα που ισχύει για τις τέσσερις αυτές χώρες.

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Η δημιουργία αυθαιρέτων αποτελεί ένα φαινόμενο που συναρτάται άμεσα από κοινωνικούς, οικονομικούς και πολιτικούς παράγοντες και που στην Ελλάδα παρουσιάστηκε ταυτόχρονα με την ίδρυση του Ελληνικού κράτους και εντάθηκε με την έλευση των Μικρασιατών προσφύγων το 1922 (Χατζοπούλου, 2003). Οι αυξημένες οικιστικές απαιτήσεις των χαμηλών εισοδημάτων στα αστικά κέντρα και η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού από την περιφέρεια στις πόλεις, οδήγησε στην επιδείνωση της αυθαίρετης δόμησης σε πολλές περιοχές οι οποίες στα πλαίσια της στεγαστικής πολιτικής μετατράπηκαν εκ των υστέρων σε περιοχές με σχέδιο πόλης αλλά και βασικές ελλείψεις σε στοιχειώδεις υποδομές (Μαντουβάλου και Μαυρίδου, 1996).

Η αυθαίρετη δόμηση όμως δεν αποτελεί ένα φαινόμενο που αντιμετωπίζει μόνο η χώρα μας. Η ανάγκη για στέγαση αλλά και η τάση για εκμετάλλευση του χώρου με το μικρότερο δυνατό κόστος παρουσιάζονται και σε άλλες χώρες και εντείνονται με την ανοχή του κρατικού μηχανισμού. (Ανδρικοπούλου και Καυκαλάς, 2000), Οι μεσογειακές χώρες στις οποίες αντιμετωπίζεται έντονα το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης και επιτείνεται από την τουριστική ανάπτυξη είναι η Ιταλία, η Ισπανία και η Πορτογαλία. Στην παρούσα εισήγηση επιχειρείται η διερεύνηση της αυθαίρετης δόμησης στις τρεις προαναφερθείσες χώρες και στην Ελλάδα προκειμένου να διαπιστωθούν οι ομοιότητες και οι διαφορές που παρουσιάζονται τόσο στη δημιουργία της αυθαίρετης δόμησης όσο και στις πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί για την ανάσχεση της.

2. ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΗΝ ΙΤΑΛΙΑ

Η περίοδος μετά τους δυο Παγκοσμίους Πολέμους αποτέλεσε για την Ιταλία την αφορμή για την ανεξέλεγκτη οικιστική ανάπτυξη, η οποία έλυσε άμεσα το στεγαστικό πρόβλημα της. Ός βιομηχανικές υποδομές οι οποίες χωροθετήθηκαν χωρίς περιορισμό προκειμένου να ανακάμψει η οικονομία της χώρας ακολούθησαν σε μικρή απόσταση οι αυθαίρετοι οικισμοί για τη στέγαση των εργατών οι οποίοι καταλάμβαναν ένα σημαντικό ποσοστό του αστικού και του αγροτικού χώρου. Ειδικότερα στη Νότια Ιταλία όπου το επίπεδο ζωής ήταν χαμηλότερο λόγω των παράνομων οργανώσεων που δρούσαν εκεί ανεξέλεγκτα η ένταση της αυθαίρετης δόμησης ήταν ακόμα μεγαλύτερη.

Ο μεγάλος αριθμός των αυθαιρέτων κατασκευών της Ιταλίας σε συνδυασμό με τις κοινωνικές και τις οικονομικές συνθήκες που επικρατούσαν, οδήγησε το 1983 στο πρώτο κύμα αμνηστίας (condono) αυθαίρετων, παρά τις αντιδράσεις κάποιων κοινωνικών ομάδων και του Υπουργείου Πολιτισμού της χώρας. Με τον τρόπο αυτό οι περισσότερες αυθαίρετες κατασκευές νομιμοποιήθηκαν επιβαρύνοντας ανεπανόρθωτα το τοπίο.

Παρά τις αντιδράσεις από τοπικές αρχές και εκπροσώπους της κοινωνίας που προσπάθησαν να ανατρέψουν την συγκάλυψη αυτής της κατάστασης, διατάσσοντας την κατεδάφιση των παράνομων κατοικιών, το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης συνεχίστηκε με αμείωτη ένταση, γεγονός που οδήγησε στη δεύτερη αμνηστία, το 1994 η οποία ενθάρρυνε ακόμα περισσότερο την αυθαίρετη δόμηση. Η επιδείνωση της κατάστασης επήλθε με την τρίτη αμνηστία του 2003, τη χειρότερη από τις δυο προγενέστερες, καθώς για πρώτη φορά επετράπη η νομιμοποίηση αυθαίρετων που ανεγέρθησαν και σε δημόσιες εκτάσεις.

Το 2004 έγιναν αποδεκτά από την κυβέρνηση νέα εδάφια στο άρθρο του νόμου για την πολιτιστική κληρονομιά τα οποία επέτρεπαν, τη νομιμοποίηση των παράνομων κατασκευών σε προστατευόμενες περιβαλλοντικά περιοχές, αν αυτές ολοκληρώνονταν πριν τις 30 Σεπτεμβρίου 2004. Το Νομοθέτημα αυτό έδωσε την ευκαιρία στους παραβάτες να ολοκληρώσουν τις αυθαίρετες κατασκευές τους και σε μερικές περιπτώσεις να τις επεκτείνουν μέχρι τη συγκεκριμένη ημερομηνία, εφόσον είχαν αυτή τη δυνατότητα από τη Νομοθεσία!. Επομένως οι συνεχείς και επαναλαμβανόμενες παροχές αμνηστίας είχαν σαν αποτέλεσμα την αύξηση της κερδοσκοπίας και της παράνομης οικοδόμησης, οι οποίες συχνά αποτελούσαν μέρος μιας διαδικασίας οργανωμένου εγκλήματος με στόχο το ξέπλυμα βρώμικου χρήματος.

Οι περιοχές της Ιταλίας που έχουν πληγεί περισσότερο από την αυθαίρετη δόμηση είναι οι περιοχές της Καμπανίας με 3.543,της Σικελίας με 2.776 παραβάσεις και ακολουθεί η Puglia με 1.577 παραβάσεις και η Καλαβρία με 1.435 παραβάσεις, χωρίς να είναι τυχαίο ότι και στις τέσσερις αυτές περιοχές υπάρχει μια παραδοσιακή παρουσία του οργανωμένου εγκλήματος. Ειδικότερα στην Καμπανία σύμφωνα με την Legambiente (ιταλική μη κυβερνητική περιβαλλοντική ένωση που δημιουργήθηκε το 1980 και αποτελεί την σημαντικότερη οικολογική ένωση στην Ιταλία) τα αυθαίρετα κτίσματα που κατασκευάζονται ετησίως ανέρχονται σε 6.000, μηνιαίως σε 500 και ημερησίως σε 16. Η επίδραση της αυθαίρετης δόμησης στην πολιτιστική κληρονομιά είναι πολύ έντονη δεδομένου ότι οι υποβάθμιση του περιβάλλοντος είναι ανεπανόρθωτη ενώ σε πολλές περιπτώσεις φυσικές καταστροφές με ανθρώπινα θύματα έχουν καταγραφεί.

Η θεσμοθέτηση του Νομοθετικού Πλαισίου για την αρχιτεκτονική ποιότητα, το οποίο επιβάλλει την τήρηση αυστηρών προδιαγραφών για την αποφυγή της αισθητικής ρύπανσης έχει αξιολογηθεί ως θετικό βήμα για την ανάσχεση της αυθαίρετης δόμησης, παρόλα αυτά όμως η παράλληλη ύπαρξη νομοθεσίας που ουσιαστικά αντιτάσσεται στο νέο αυτό νόμο επιτρέποντας την καταστρατήγηση του, δεν έχει οδηγήσει στη βελτίωση της κατάστασης.

3. ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΗΝ ΙΣΠΑΝΙΑ

Η μεταλλαγή της Ισπανικής οικονομίας από αγροτική σε τριτογενή από το1950 οδήγησε σε μεγάλες μετακινήσεις αγροτικού πληθυσμού στις βιομηχανικές περιοχές της Ανδαλουσίας αλλά και στα αστικά κέντρα της Μαδρίτης και της Βαρκελώνης. Το φαινόμενο της αστυφιλίας και της εγκατάλειψης της υπαίθρου που εντάθηκε ακόμα περισσότερο με την πάροδο του χρόνου, οδήγησε στη δημιουργία αυθαίρετων περιοχών γύρω από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Χαρακτηριστική είναι επίσης και η συγκέντρωση πληθυσμού στις μεσογειακές ακτές της Ισπανίας που συγκεντρώνουν 15.600.000 κατοίκους (αντιπροσωπεύουν το 39% του συνολικού πληθυσμού).

Στην Ισπανία οι κυριότεροι λόγοι αυθαίρετης δόμησης είναι δυο: η δημιουργία κατοικιών για τη στέγαση των οικονομικά ασθενών ομάδων σε περιοχές ακατάλληλες για διαβίωση οι οποίες χωροθετούνται περιμετρικά γύρω από τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, (κοντά σε περιοχές αποτέφρωσης απορριμμάτων, ΧΥΤΑ κ.λπ) και η δημιουργία κατασκευών μεγάλης κλίμακας για τουριστική εκμετάλλευση κυρίως στο παράκτιο μέτωπο της χώρας με την ανοχή των τοπικών αρχών.

Η ισπανική νομοθεσία για να αντιμετωπίσει την αυθαίρετη δόμηση διέκρινε την ισπανική επικράτεια σε τρεις περιοχές:

Α) στις Ζώνες Οικιστικής Ανάπτυξης (Suelo Urbano) τις οποίες διαχειρίζονται ιδιώτες και τοπικοί φορείς. Στις ζώνες αυτές προκαθορίζονται περιοχές για κατοίκηση, προκείμενου να αποτελέσουν οριοθετημένες περιοχές αποκλειστικά κατοικίας. Γύρω από τις Ζώνες Οικιστικής Ανάπτυξης, οριοθετούνται οι ζώνες περιαστικής ανάπτυξης στις οποίες επιτρέπεται η δόμηση με την προϋπόθεση ότι οι ιδιοκτησίες που ευρίσκονται εντός τους είναι μεγαλύτερες από 14 ή από 30 στρέμματα, αρτιότητα που διαφοροποιείται από δήμο σε δήμο. Εξαιρούνται αυτού του κανόνα αγροτικά κτίσματα όπως στάβλοι και χώροι στέγασης τρακτέρ και μάνδρες οι οποίες όμως νομιμοποιούνται μετά την πάροδο οκτώ ετών από την κατασκευή τους. 

Β) στις Πράσινες Ζώνες (Zonas verdes) στις οποίες απαγορεύεται εντελώς οποιοδήποτε είδος δόμησης καθώς αποτελούν προστατευόμενες περιοχές. 

Γ) στις Αγροτικές Περιοχές (Suelo Rustico) στις οποίες απαγορεύεται εντελώς η δόμηση σε ιδιοκτησίες με εμβαδόν μικρότερο των δέκα στρεμμάτων (η αρτιότητα μέχρι πρότινος ήταν 2 στρέμματα, αυξήθηκε σε 5 στρέμματα και σήμερα ισχύουν τα 10). Παρά τη νομοθεσία που ισχύει για τη διαφύλαξη του εδάφους από την αλόγιστη κατασκευή κτισμάτων (3 εκατομμύρια υφιστάμενων κατοικιών είναι κενά) οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι τα κτίσματα στα παράλια της Ισπανίας θα τριπλασιασθούν, ο ρυθμός οικοδόμησης της χώρας είναι πενταπλάσιος από τον αντίστοιχο της Ευρωπαϊκής Ένωσης ενώ έχουν καταγραφεί ένα εκατομμύριο αυθαίρετα τα οποία αναμένεται επίσης να πολλαπλασιαστούν.

Παρά τη σαφή διαφοροποίηση των περιοχών και τους περιορισμούς που ισχύουν για την επιτρεπόμενη δόμηση η νομοθεσία συνεχώς παραβιάζεται με την ανοχή της πολιτείας. Άλλωστε είναι γνωστό ότι ο κατασκευαστικός κλάδος ο οποίος αποτελεί κύριο παραγωγικό κλάδο της χώρας αποτελεί ευκαιρία για ξέπλυμα παράνομου χρήματος. Επίσης η αλόγιστη τουριστική ανάπτυξη έχει οδηγήσει στην δημιουργία χιλιάδων κατασκευών που παραβιάζουν τη νομοθεσία (είναι χαρακτηριστικό ότι από τα 24 ξενοδοχεία που υπάρχουν στη Lanzarote των Καναρίων Νήσων και τα 24 είναι αυθαίρετα αν και η κατασκευή τους είναι συγχρηματοδοτούμενη από την Ευρωπαϊκή Ένωση) σε τέτοιο σημείο ώστε περιβαλλοντικοί φορείς να καλούν την Ευρωπαϊκή Ένωση να λάβει μέτρα. Η μεγάλη ένταση της αυθαιρεσίας καθιστά αδύνατο τον έλεγχο της από το κράτος ενώ η διαφθορά των τοπικών φορέων επιτείνει το πρόβλημα και δυσχεραίνει την επίλυση του.

Πρόσφατα, (2010) ψηφίστηκε νόμος που απαγορεύει ρητά την ανέγερση αυθαίρετων κατασκευών και τιμωρεί τους παραβάτες με κατεδάφιση, γεγονός το οποίο δεδομένης της έντασης του φαινομένου είναι αδύνατο. Οι κατεδαφίσεις που έχουν γίνει δεν αρκούν για να επιλύσουν το πρόβλημα, καθώς ο νόμος δεν εφαρμόζεται για τις μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες αλλά εφαρμόζεται αυστηρά σε μικρά κτίσματα ενώ στις περισσότερες περιπτώσεις η ζημιά που έχει υποστεί το περιβάλλον είναι ανεπανόρθωτη. Παράλληλα, επιχειρείται η αυστηρή τιμωρία των φαινομένων διαφθοράς καθώς είναι σύνηθες το φαινόμενο να εμπλέκονται κρατικοί φορείς και ιδιώτες για την κατασκευή αυθαιρέτων που πωλούνται σε ανυποψίαστους αλλοδαπούς (κυρίως Άγγλους) που τα αγοράζουν ως παραθεριστικές κατοικίες και τα βλέπουν σε λίγο καιρό να κατεδαφίζονται!

4. ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΗΝ ΠΟΡΤΟΓΑΛΙΑ

Η Πορτογαλία μέχρι και το 1950 αποτελούσε μια αγροτική χώρα η οποία διέθετε δύο μεγάλα αστικά κέντρα, τη Λισαβόνα και το Πόρτο και μερικούς μεγάλους οικισμούς. Η εκβιομηχάνιση της χώρας οδήγησε στη συγκέντρωση πληθυσμού στα παράλια της χώρας στα οποία συσσωρεύτηκε εργατικό δυναμικό και δημιούργησε τις πρώτες αυθαίρετες κατασκευές προκειμένου να καλυφθούν οι στεγαστικές του ανάγκες. Με αυτόν τον τρόπο «ξεκίνησε» η δημιουργία αυθαιρέτων κτισμάτων στην Πορτογαλία τα οποία κατέλαβαν περιοχές με κακή τοπογραφία και δύσκολη πρόσβαση και είχαν κύρια χαρακτηριστικά το πολύ μικρό μέγεθος και το γεγονός ότι κατοικούνταν από εσωτερικούς μετανάστες ενώ στη συνέχεια κατοικηθήκαν από μετανάστες από τις Αφρικάνικες χώρες. Η αποβιομηχάνιση της χώρας και η στροφή προς την τουριστική εκμετάλλευση οδήγησε στη μεταλλαγή της αυθαίρετης δόμησης από το 1980 έως σήμερα και στη συγκέντρωση αυθαιρέτων κτισμάτων σε παραλίες και τουριστικές περιοχές. Παρόλα αυτά η αυθαίρετη δόμηση αποτελεί ένα πρόβλημα που αντιμετωπίζει σε μικρότερο βαθμό η Πορτογαλία σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες που εξετάζονται καθώς η νομοθεσία που ισχύει για τα αυθαίρετα είναι αρκετά αυστηρή ενώ είναι συχνό το φαινόμενο των κατεδαφίσεων των αυθαίρετων κτισμάτων τα οποία εντοπίζονται τόσο στα μεγάλα αστικά κέντρα όσο και στις τουριστικές περιοχές.

Ο βασικός περιορισμός για την αντιμετώπιση της δημιουργίας αυθαιρέτων κτισμάτων ήταν ο νόμος που ίσχυε έως το 1994 σύμφωνα με τον οποίο κάθε αγροτεμάχιο μετά από έγκριση από το Υπουργείο Γεωργίας μπορούσε να μετατραπεί σε οικόπεδο στο οποίο μπορούσε να οικοδομηθεί κτίριο επιφανείας 200-400τ.μ. Η Νομοθεσία αυτή ευνόησε την οικονομία της Πορτογαλίας καθώς έλκυε για επενδύσεις ξένους επενδυτές.

Από το 1994 μέχρι σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει. Με βάση την σήμερα ισχύουσα νομοθεσία το 70% της έκτασης της χώρας είναι είτε προστατευόμενες περιοχές στις οποίες διεξάγονται αυστηροί έλεγχοι όσον αφορά τη δόμηση, είτε εντάσσεται στην Ζώνη Οικολογικού Ελέγχου (REN - Reserva Ecologica Nacional). Και στις δυο ζώνες απαγορεύεται εντελώς η δόμηση. Για τα υφιστάμενα κτίρια σε αυτές τις ζώνες οι περιορισμοί είναι τόσοι που παρά το ενδιαφέρον που υπάρχει από τους ξένους επενδυτές η απαγόρευση επέκτασης αυτών των κτιρίων, που ως επί το πλείστον έχουν πολύ μικρό μέγεθος, καθιστά απαγορευτική την εκμετάλλευση τους και οδηγεί στη σταδιακή εγκατάλειψη τους.

Για τις υπόλοιπες περιοχές πραγματοποιείται σχεδιασμός ο οποίος διαρθρώνεται σε τρία επίπεδα, αντίστοιχα με τον Χωροταξικό, τον Πολεοδομικό σχεδιασμό και την Τομεακή μελέτη. Οι συνηθέστερες παραβάσεις στις περιοχές στις οποίες επιτρέπεται η δόμηση, αφορούν την υπέρβαση της επιτρεπόμενης δόμησης οποίες το Κράτος δεν μπορεί να ελέγξει καθώς οι περισσότερες πραγματοποιούνται κατά παράβαση της άδειας που έχει κατατεθεί και εγκριθεί από το εκάστοτε Τοπικό Συμβούλιο. Για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος οι τέσσερις εμπλεκόμενοι φορείς οι συμβολαιογράφοι, το τοπικό συμβούλιο, η φορολογική υπηρεσία και η κτηματογράφηση είναι μεταξύ τους ηλεκτρονικά διασυνδεδεμένοι προκειμένου να ελέγχουν με τον καλύτερο τρόπο την αυθαίρετη δόμηση.

5. ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ΣΤΗΝ ΕΛΛΑΔΑ

Η αυθαίρετη δόμηση στην Ελλάδα αποτελεί ένα φαινόμενο συνυφασμένο με τις κοινωνικές, πολιτικές και οικονομικές συγκυρίες της Ελληνικής πραγματικότητας (Οικονόμου και Πετράκος , 1999). Εντάθηκε με την έλευση των Μικρασιατών προσφύγων, την αστυφιλία, αλλά και την ευνοϊκή κατά καιρούς αντιμετώπιση από το Κράτος, εκμεταλλευόμενη τις ασάφειες της Νομοθεσίας αλλά και την έλλειψη ελεγκτικών μηχανισμών προκειμένου να επιλύσει τις άμεσες στεγαστικές ανάγκες των μεγάλων αστικών κέντρων (Μαυρίδου, 1987). Σήμερα η αυθαίρετη δόμηση δεν αποτελεί πλέον μόνο τρόπο επίλυσης άμεσων στεγαστικών αναγκών αλλά τρόπο ανέγερσης κατοικιών όλων των ποιοτήτων με το μικρότερο δυνατό κόστος. Αυθαίρετες κατασκευές εντοπίζονται όχι μόνο γύρω από τα μεγάλα αστικά κέντρα αλλά και σε δασικές και σε παράκτιες εκτάσεις στα πλαίσια της άναρχης τουριστικής ανάπτυξης της χώρας (Σερράος και Ιωάννου, 2007). Τα αίτια αυτού του φαινομένου επικεντρώνονται στην έλλειψη ελεγκτικών μηχανισμών για την παρακολούθηση των αυθαιρέτων και κυρίως την κατεδάφισή τους. Στο πλαίσιο της έλλειψης Χωροταξικών Πολεοδομικών Σχεδίων και Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. (Αραβαντινός, 1997) αλλά και με τη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση όλος ο ελλαδικός χώρος είχε καταστεί εν δυνάμει οικοδομήσιμος. Είναι χαρακτηριστικό ότι οικοδομικές άδειες δεν ήταν απαραίτητο να εκδοθούν πριν από την κατασκευή μέχρι και το 1968, ενώ την περίοδο της στρατιωτικής χούντας όσοι είχαν κτίσμα χωρίς οικοδομική άδεια έπρεπε να κάνουν δήλωση, να πληρώσουν για την έκδοση άδειας, αλλά και για έναν επιπλέον φόρο της τάξης του 10-30% της αξίας του κτίσματος. 

Με το Νέο ΓΟΚ του 1973 η ευθύνη για την κατασκευή και επίβλεψη επανήλθε στις δημόσιες υπηρεσίες-πολεοδομίες και στη συνέχεια με το Σύνταγμα 1975 (αναθεωρήθηκε το 2001), η προστασία του περιβάλλοντος βασίσθηκε στην αρχή (Άρθρο 24) «Κάθε ανάπτυξη της γης που μπορεί να επιφέρει ζημιά στο περιβάλλον δε θεωρείται «βιώσιμη ανάπτυξη» και επομένως δεν επιτρέπεται» Στο διάστημα αυτό μόνο στην περιοχή της Αττικής εκτιμάται ότι χτίστηκαν 150,000 αυθαίρετα κτίσματα. Η πρώτη απόπειρα για την ανάσχεση του φαινομένου της αυθαίρετης δόμησης πραγματοποιήθηκε με το ν.1337/1983, βάσει του οποίου επιβλήθηκαν πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης των αυθαίρετων κτισμάτων ενώ με τον ίδιο νόμο επιβλήθηκε και η κατεδάφιση των κτισμάτων που ανεγείρονταν μετά την 31η του Ιανουαρίου του 1983 (Χριστοφιλόπουλος,1999). 

Η εφαρμογή του νόμου αυτή χαρακτηρίζεται ως δειγματοληπτική, ενώ δυο χρόνια μετά, ο ν. 1512/1985 διευκόλυνε ακόμα περισσότερο την ανέγερση αυθαίρετων κτισμάτων, παρά τη συνεχή δημιουργία οικοδομήσιμης γης που προέκυψε από τις συνεχείς επεκτάσεις των σχεδίων πόλεως. Ο ν.3212/2003 προέβλεψε επιβολή προστίμων και κατεδάφιση των νέων αυθαίρετων χωρίς όμως να εφαρμοστεί ποτέ.

Το πιο πρόσφατο νομοθέτημα για την αυθαίρετη δόμηση, ο ν. 4014/2011 (ΦΕΚ 209/21­9-2011) ορίζει ότι «αναστέλλεται για τριάντα (30) χρόνια η επιβολή κυρώσεων μετά την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου, ανάλογα με την κατηγορία παράβασης, για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και χρήσεων και έχουν ανεγερθεί καθ' υπέρβαση είτε της οικοδομικής άδειας είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του ακινήτου είτε χωρίς οικοδομική άδεια, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης». Ακολούθησε ο ν. 4030/2011 (που τροποποίησε τον ν. 4014/2011) με τον οποίο παρασχέθηκε η δυνατότητα αποδείξεως του χρόνου ολοκλήρωσης της αυθαίρετης κατασκευής εάν δεν υπάρχουν δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες και με «ιδιωτικά έγγραφα βέβαιης χρονολογίας» και στη συνέχεια εκδόθηκε ο ν. 4042/2012 (τροποποίησε και πάλι το Ν. 4014/2011) με τον οποίο προβλέφθηκε η δυνατότητα απόδειξης του χρόνου ολοκλήρωσης ενός αυθαιρέτου με «υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, συνοδευόμενη από τεχνική έκθεση μηχανικού».

Πρόσφατα η Ολομέλεια του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου έκρινε ότι οι συνεχείς παρατάσεις  υποβολής των αιτήσεων  «τακτοποίησης»  αυθαιρέτων  και  η  μεγάλη

«ελαστικότητα» όσον αφορά τα έγγραφα που καταδεικνύουν τον χρόνο ανέγερσης ενός αυθαιρέτου οδηγούν στην δημιουργία νέας γενιάς αυθαίρετων.

6.  ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

Διαπιστώνεται ότι σε όλες τις Μεσογειακές χώρες που εξετάστηκαν η ανοχή της παράνομης εκμετάλλευσης του χώρου, σε συνδυασμό με ανυπαρξία, ελεγκτικών μηχανισμών έθρεψαν την αυθαίρετη δόμηση. Συνοπτικά από την έρευνα που πραγματοποιήθηκε διαπιστώθηκε ότι υφίστανται ομοιότητες αλλά και διαφορές στο λόγο δημιουργίας, στο πλήθος, στον τρόπο χωροθέτησης και στην αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης:

Αναλυτικότερα, ως προς το λόγο δημιουργίας, σε όλες τις χώρες που εξετάστηκαν η αυθαίρετη δόμηση αρχικά προέκυψε από την άμεση ανάγκη για κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Στη συνέχεια η τουριστική εκμετάλλευση αλλά και η ανέγερση κτισμάτων, ακόμα και πολυτελών, με το μικρότερο δυνατό κόστος και εφόσον η ανοχή της πολιτείας το επέτρεπε οδήγησαν στον πολλαπλασιασμό των αυθαίρετων κτισμάτων περισσότερο στην Ισπανία, την Ιταλία και την Ελλάδα και λιγότερο στην Πορτογαλία. Επιπλέον, στην Ιταλία και την Ισπανία οι αυθαίρετες κατασκευές αποτέλεσαν ευκαιρίες και για ξέπλυμα βρώμικου χρήματος με την κατάσταση να επιδεινώνεται από τη διαφθορά των τοπικών φορέων. Ως προς την αντιμετώπιση από την Πολιτεία, στην Ιταλία και στην Ελλάδα οι αυθαίρετες κατασκευές νομιμοποιούνται ενώ στην Ισπανία, αν και η Νομοθεσία το επιβάλλει, δεν κατεδαφίζονται. Τέλος στην Πορτογαλία οι κατεδαφίσεις αυθαιρέτων αποτελούν συχνό φαινόμενο. Ως προς τη χωροθέτηση, αυθαίρετες κατασκευές δημιουργούνται σε μεγάλο βαθμό σε παράκτιες περιοχές αλλά και γύρω από τα υφιστάμενα αστικά κέντρα για τουριστική εκμετάλλευση και στις τέσσερις χώρες.

Τέλος, ως προς το πλήθος, στην Πορτογαλία η νομοθεσία που ισχύει είναι αυστηρότερη με αποτέλεσμα να είναι λίγες συγκριτικά οι κατασκευές που υπάρχουν στη χώρα αυτή. Αντίθετα στην Ισπανία στην Ιταλία και στην Ελλάδα, η ανοχή της πολιτείας καθώς δεν κατεδαφίζονται τα αυθαίρετα κτίσματα και οι συνεχείς νομιμοποιήσεις που πραγματοποιούνται, έχουν οδηγήσει στην έξαρση του φαινομένου.